LEY DE
ARRENDAMINETOS URBANOS
Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de
Arrendamientos Urbanos
(BOE núm. 282, de 25-11-1994).
EXPOSICIÓN DE MOTIVOS
PREÁMBULO
1
El régimen
jurídico de los arrendamientos urbanos se encuentra en la actualidad regulado
por el texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, aprobado
por el Decreto 4.104/1964, de 24 de diciembre.
Los
principios que inspiraron la reforma de la legislación arrendaticia llevada a
cabo en 1964, según reza la Exposición de Motivos de la Ley 40/1964, fueron los
de atemperar el movimiento liberalizador de la propiedad urbana a las
circunstancias económicas del país y a las exigencias de la justicia. Sin
embargo, el texto refundido no llegó a alcanzar sus objetivos de desbloquear la
situación de las rentas congeladas. El citado texto consagró, además, un
régimen de subrogaciones, tanto inter vivos como mortis causa, favorable a los intereses del arrendatario.
Ambas
circunstancias determinaron un marco normativo que la práctica ha puesto de
manifiesto que fomentaba escasamente la utilización del instituto arrendaticio.
Ante estas
circunstancias, el Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril, sobre Medidas de
Política Económica, introdujo dos modificaciones en la regulación del régimen
de los arrendamientos urbanos que han tenido un enorme impacto en el desarrollo
posterior de este sector. Estas modificaciones fueron la libertad para la
transformación de viviendas en locales de negocio y la libertad para pactar la
duración del contrato, suprimiendo el carácter obligatorio de la prórroga
forzosa en los contratos de arrendamientos urbanos.
El Real
Decreto-ley 2/1985 ha tenido resultados mixtos. Por un lado, ha permitido que
la tendencia a la disminución en el porcentaje de viviendas alquiladas que se
estaba produciendo a principios de la década de los ochenta se detuviera,
aunque no ha podido revertir substancialmente el signo de la tendencia. Por
otro lado, sin embargo, ha generado una enorme inestabilidad en el mercado de
viviendas en alquiler al dar lugar a un fenómeno de contratos de corta
duración. Esto a su vez ha producido un movimiento de incremento de las rentas
muy significativo, que se ha visto agravado por su simultaneidad en el tiempo
con un período de elevación de los precios en el mercado inmobiliario.
En la
actualidad, el mercado de los arrendamientos urbanos en vivienda se caracteriza
por la coexistencia de dos situaciones claramente diferenciadas. Por un lado,
los contratos celebrados al amparo del Real Decreto-ley 2/1985, que representan
aproximadamente el 20 por 100 del total y se caracterizan por tener rentas
elevadas y un importante grado de rotación ocupacional por consecuencia de su
generalizada duración anual. Por el otro, los contratos celebrados con
anterioridad a la fecha de entrada en vigor del Real Decreto-ley 2/1985. En
general, se trata de contratos con rentas no elevadas y, en el caso de los
contratos celebrados con anterioridad a la Ley de 1964, aproximadamente el 50
por 100 del total, con rentas que se pueden calificar como ineconómicas.
Las
disfunciones que esta situación genera en el mercado son tales que han
convertido al arrendamiento en una alternativa poco atractiva frente a la de la
adquisición en propiedad en relación con la solución al problema de la vivienda.
En este sentido, sólo un 18 por 100 aproximadamente del parque total de
viviendas se encuentra en régimen de alquiler.
Por ello, la
finalidad última que persigue la reforma es la de coadyuvar a potenciar el
mercado de los arrendamientos urbanos como pieza básica de una política de
vivienda orientada por el mandato constitucional consagrado en el artículo 47,
de reconocimiento del derecho de todos los españoles a disfrutar de una
vivienda digna y adecuada.
La
consecución de este objetivo exige una modificación normativa que permita
establecer un equilibrio adecuado en las prestaciones de las partes, y aunque
es evidente que el cambio normativo por sí mismo no constituye una condición
suficiente para potenciar la oferta en este sector, sí es una condición
necesaria para que ello se produzca.
La
regulación sustantiva del contrato de arrendamiento debe partir de una clara
diferenciación de trato entre los arrendamientos de vivienda y los destinados a
cualquier otro uso distinto del de vivienda, por entender que las realidades
económicas subyacentes son substancialmente distintas y merecedoras, por tanto,
de sistemas normativos disímiles que se hagan eco de esa diferencia.
En este
sentido, al mismo tiempo que se mantiene el carácter tuitivo de la regulación
de los arrendamientos de vivienda, se opta en relación con los destinados a
otros usos por una regulación basada de forma absoluta en el libre acuerdo de
las partes.
Además, la
ley contiene una reforma parcial de la regulación de los procesos arrendaticios
y la modificación del régimen de los contratos actualmente en vigor.
2
La
regulación de los arrendamientos de vivienda presenta novedades significativas,
fundamentalmente en relación con su duración. En este sentido, se ha optado por
establecer un plazo mínimo de duración del contrato de cinco años, por entender
que un plazo de estas características permite una cierta estabilidad para las
unidades familiares que les posibilita contemplar al arrendamiento como
alternativa válida a la propiedad. Al mismo tiempo, no es un plazo excesivo que
pudiera constituir un freno para que tanto los propietarios privados como los
promotores empresariales sitúen viviendas en este mercado.
Este plazo
mínimo de duración se articula a partir del libre pacto entre las partes sobre
la duración inicial del contrato más un sistema de prórrogas anuales
obligatorias hasta alcanzar el mínimo de cinco años de duración, si el pacto
inicial hubiera sido por un plazo inferior.
Se introduce
también en la ley un mecanismo de prórroga tácita, transcurrido como mínimo el
plazo de garantía de cinco años, que da lugar a un nuevo plazo articulado,
asimismo, sobre períodos anuales, de tres años.
El
reconocimiento de la existencia de situaciones que exigen plazos inferiores de
duración ha hecho que la ley prevea esta posibilidad, aunque vinculada en
exclusiva a la necesidad, conocida al tiempo de la celebración del contrato, de
recuperar el uso de la vivienda arrendada para domicilio del propio arrendador.
El
establecimiento de un plazo de duración limitado permite mitigar el impacto que
el instituto de las subrogaciones pudiera tener sobre el equilibrio de las
prestaciones. En la medida en que el derecho de las personas subrogadas a
continuar en el uso de la vivienda arrendada sólo se mantiene hasta la
terminación del plazo contractual, no existe inconveniente en mantener dicho
derecho en el ámbito "mortis causa" a favor
de aquellas personas con vinculación directa con el arrendatario. Destaca como
novedad el reconocimiento de este derecho al conviviente "more uxorio".
En relación
con las subrogaciones ínter vivos, sólo se reconoce su existencia previo
consentimiento escrito del arrendador. Al mismo tiempo, se introduce una
novedad en casos de resoluciones judiciales que, en procesos de nulidad,
separación o divorcio, asignen la vivienda al cónyuge no titular. En estos
casos, se reconoce "ex lege" a dicho
cónyuge el derecho a continuar en el uso de la vivienda arrendada por el tiempo
que reste del contrato.
El régimen
de rentas se construye en torno al principio de la libertad de pactos entre las
partes para la determinación de la renta inicial tanto para los contratos
nuevos como para aquellos que se mantengan con arrendatarios ya establecidos.
Esto asegurará, cuando ello sea preciso, que las rentas de los contratos
permitan reflejar la realidad del mercado, si esta realidad no hubiera podido
trasladarse a la renta por la vía de las actualizaciones previstas. Ello puede
ser así, dado que la norma establece un mecanismo de actualización de rentas
vinculado a las variaciones porcentuales que pueda experimentar en un período
anual el Indice de Precios al Consumo.
Por lo que
se refiere a los derechos y obligaciones de las partes, la ley mantiene en
líneas generales la regulación actual, sin introducir grandes novedades. Se
exceptúa el establecimiento de una previsión especial para arrendatarios
afectados de minusvalías o con personas minusválidas a su cargo, que pretendan
efectuar modificaciones en la finca arrendada que les permitan mejorar la
utilización de la misma.
También se
mantiene el derecho de adquisición preferente en favor del arrendatario para el
supuesto de enajenación de la vivienda arrendada durante la vigencia del
arrendamiento aunque referido a condiciones de mercado, por entenderse que
constituye un instrumento que sin suponer una grave onerosidad
para el arrendador incrementa las posibilidades de permanencia del arrendatario
en la vivienda.
Por último,
por lo que se refiere a la formalización de los contratos, la ley mantiene la
libertad de las partes de optar por la forma oral o escrita. Al mismo tiempo,
se consagra expresamente la posibilidad de todos los contratos de
arrendamiento, cualquiera que sea su duración, de acceder al Registro de la
Propiedad, intentando, por otro lado, potenciar esta posibilidad de acceso
mediante la vinculación de determinadas medidas de fomento o beneficio al hecho
de la inscripción. Este hecho no sólo contribuye a reforzar las garantías de
las partes, sino que incrementa la información disponible para el Estado,
permitiéndole el diseño y ejecución de aquellas medidas que puedan contribuir a
la mejora de la ordenación normativa y de la práctica de los arrendamientos.
3
La ley
abandona la distinción tradicional entre arrendamientos de vivienda y
arrendamientos de locales de negocio y asimilados para diferenciar entre
arrendamientos de vivienda, que son aquellos dedicados a satisfacer la
necesidad de vivienda permanente del arrendatario, su cónyuge o sus hijos
dependientes, y arrendamientos para usos distintos al de vivienda, categoría
ésta que engloba los arrendamientos de segunda residencia, los de temporada,
los tradicionales de local de negocio y los asimilados a éstos.
Este nuevo
categorismo se asienta en la idea de conceder medidas de protección al
arrendatario sólo allí donde la finalidad del arrendamiento sea la satisfacción
de la necesidad de vivienda del individuo y de su familia, pero no en otros
supuestos en los que se satisfagan necesidades económicas, recreativas o administrativas.
Para ello,
en la regulación de los arrendamientos para uso distinto al de vivienda, la ley
opta por dejar al libre pacto de las partes todos los elementos del contrato,
configurándose una regulación supletoria del libre pacto que también permite un
amplio recurso al régimen del Código Civil.
Se regulan
así, con carácter supletorio de la voluntad expresa de arrendador y
arrendatario, el régimen de obligaciones de conservación y obras, el derecho de
adquisición preferente, el de traspaso y las subrogaciones "mortis causa", aunque limitadas al cónyuge e hijos del
arrendatario que continúen la actividad.
Se introduce
en esta regulación una novedad consistente en el derecho del arrendatario a
será indemnizado cuando, queriendo continuar con el arrendamiento, deba
abandonar el local por el transcurso del plazo previsto, siempre que de alguna
forma el arrendador o un nuevo arrendatario se pudiesen beneficiar de la
clientela obtenida por el antiguo arrendatario, o alternativamente, de los
gastos de traslado y de los perjuicios derivados del mismo, cuando el
arrendatario se vea obligado a trasladar su actividad.
4
La fianza
arrendaticia mantiene su carácter obligatorio, tanto en vivienda como en uso
distinto, fijándose su cuantía en una o dos mensualidades de renta, según sea
arrendamiento de vivienda o de uso distinto. Al mismo tiempo se permite a las
Comunidades Autónomas con competencias en materia de vivienda que regulen su
depósito obligatorio en favor de la propia Comunidad, ya que los rendimientos
generados por estos fondos se han revelado como una importante fuente de
financiación de las políticas autonómicas de vivienda, que se considera debe de
mantenerse.
5
En la
regulación de los procesos arrendaticios se establece que la competencia para
conocer de las controversias corresponderá, en todo caso, al Juez de Primera
Instancia del lugar donde esté sita la finca urbana, excluyendo la posibilidad
de modificar la competencia funcional por vía de sumisión expresa o tácita a
Juez distinto.
Esto no
obsta para recordar la posibilidad de que las partes en la relación jurídica
puedan pactar para la solución de sus conflictos, la utilización del
procedimiento arbitral.
La
tramitación de los procesos arrendaticios se defiere al juicio de cognición,
haciendo salvedad expresa de los supuestos de aplicación del juicio de
desahucio y del juicio verbal cuando se ejecuten, en este último caso, acciones
para determinar rentas o importes que corresponderá abonar al arrendatario.
Se regulan,
asimismo, las condiciones en las que el arrendatario podrá enervar la acción en
los desahucios promovidos por la falta de pago de cantidades debidas por virtud
de la relación arrendaticia. Esta regulación matiza de forma significativa las
posibilidades de enervación y rehabilitación contenidas en el texto refundido
de 1964.
En los
supuestos de acumulación de acciones se ha establecido, junto a la regulación
tradicional, la posibilidad de acumulación que asiste a los arrendatarios
cuando las acciones ejercitadas se funden en hechos comunes y se dirijan contra
el mismo arrendador. También se permite a éste en los supuestos de resolución
del contrato por falta de pago, el ejercicio acumulado y simultáneo de la
acción de resolución del contrato y la reclamación de las cantidades adeudadas.
Por último,
y como novedad más significativa de la ley en materia procesal, se establece la
regulación del recurso de casación en materia arrendaticia por entender que la
materia, dada su importancia y la trascendencia de los cambios normativos que
esta norma introduce, debe poder ser objeto de una doctrina jurisprudencial
elaborada en sede del Tribunal Supremo. Como notas más características del
recurso de casación pueden señalarse las siguientes: sólo serán susceptibles de
dicho recurso las sentencias dictadas en los procesos seguidos por los trámites
del juicio de cognición, siempre que las sentencias de primera y segunda
instancia no sean conformes, y la renta de los contratos se encuentre por
debajo de los límites que por ley se consagran.
6
Por lo que
se refiere a los contratos existentes a la entrada en vigor de esta ley, los
celebrados al amparo del Real Decreto-ley 2/1985 no presentan una especial
problemática puesto que ha sido la libre voluntad de las partes la que ha
determinado el régimen de la relación en lo que a duración y renta se refiere.
Por ello, estos contratos continuarán hasta su extinción sometidos al mismo
régimen al que hasta ahora lo venían estando.
En ese
momento, la nueva relación arrendaticia que se pueda constituir sobre la finca
quedará sujeta a la nueva normativa. De esta regulación no quedan exceptuados
los contratos que, aunque en fecha posterior al 9 de mayo de 1985, se hayan
celebrado con sujeción al régimen de prórroga forzosa, al derivar éste del libre
pacto entre las partes.
Por lo que
se refiere a los contratos celebrados con anterioridad, la ley opta por una
solución que intenta conjugar el máximo de sencillez posible con un trato
equilibrado de las distintas situaciones en que las partes en conflicto se
encuentran. Por ello, se introduce un planteamiento que mantiene el criterio de
trato diferenciado entre los contratos de arrendamiento de vivienda y los de
local de negocio otorgando condiciones más suaves de modificación del
arrendatario de vivienda que al de local de negocio.
Teniendo en
cuenta los perjudiciales efectos que ha tenido la prolongada vigencia de la
prórroga obligatoria impuesta por la Ley de 1964, se aborda la necesidad de
poner límite a la duración de esta prórroga obligatoria restableciendo la
temporalidad de la relación arrendataria de conformidad con su propia
naturaleza, pero esta modificación se realiza teniendo en cuenta los efectos
sociales y económicos de la medida tomando en consideración la situación
personal y familiar y la capacidad económica de los arrendatarios.
En este
sentido, en el arrendamiento de viviendas se opta por la supresión total de la
subrogación "ínter vivos", excepción hecha de la derivada de
resolución judicial en procesos matrimoniales, y por la supresión gradual de
los derechos de subrogación "mortis causa"
que el texto refundido de 1964 reconocía.
Como esta
medida afecta a situaciones cuyos contenidos potenciales de derechos son
diferentes, arrendatarios titulares iniciales del contrato, arrendatarios en
primera subrogación y arrendatarios en segunda subrogación, la norma debe
ofrecer respuestas adecuadas para cada una de ellas. De ahí que la supresión de
las subrogaciones sea tanto más gradual cuanto mayor sea el contenido potencial
de derechos que la ley contempla para cada supuesto, a partir del principio
general de conservar al arrendatario actual y a su cónyuge el derecho a
continuar en el uso de la vivienda arrendada hasta su fallecimiento, allí donde
este derecho les estuviera reconocido por la legislación de 1964.
En cuanto al
régimen de rentas, la ley opta por intentar desbloquear la situación de las
rentas congeladas. Para ello, se establece un sistema de revisión aplicable a
todos los contratos anteriores al 9 de mayo de 1985, que pretende recuperar las
variaciones no repercutidas de la inflación desde la fecha de celebración del
contrato o desde la última revisión legal, según proceda. Esta revisión no se
produce de manera inmediata sino gradual, incrementándose el número de años en
que se produce la revisión total en función inversa de la renta del
arrendatario, posibilitando a los arrendatarios de menor nivel económico a que
adapten sus economías a la nueva realidad.
En el caso
de arrendatarios de bajo nivel de renta, por debajo de dos veces y media, tres
o tres veces y media el salario mínimo interprofesional en función del número
de personas que habiten en la vivienda arrendada, se excluye la revisión de las
rentas mandándose al Gobierno para que en el plazo de un año a partir de la
entrada en vigor de la ley configure un mecanismo de compensación de naturaleza
fiscal para aquellos arrendadores que no hayan podido, por las circunstancias
antes señaladas proceder a la actualización de las rentas.
Asimismo, se
concede a los arrendadores el derecho a disfrutar de beneficios en el Impuesto
sobre el Patrimonio, en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, en los gastos de
conservación de la finca arrendada y el coste de los servicios y suministros de
que disfrute la vivienda arrendada, en estos tres últimos casos mediante la
imputación de sus importes a los arrendatarios. En el caso de los
arrendamientos de locales de negocio, se ha optado por articular un calendario
de resolución temporal de estos contratos, aunque distinguiendo entre los arrendamientos
en los que el arrendatario sea una persona física de aquéllos en los que sea
una persona jurídica, presumiendo mayor solvencia económica allí donde el
entramado organizativo sea más complejo.
Por ello, se
mantienen, aunque de forma limitada, derechos de subrogación mortis causa en el primer supuesto, garantizándose al grupo
familiar vinculado al desarrollo de la actividad, un plazo mínimo de veinte
años, que podrá superarse mientras el arrendatario y su cónyuge vivan y
continúen el ejercicio de la actividad que se venga desarrollando en el local.
Para los
arrendamientos de personas jurídicas se configuran plazos de resolución
tasados, entre cinco y veinte años, en función de la naturaleza y del volumen
de la actividad desarrollada en el local arrendado, configurándose un plazo de
duración breve para aquellos arrendamientos en los que se desarrollan
actividades con un potencial económico tal que coloquen a los titulares de
estos contratos en posiciones de equilibrio respecto de los arrendadores a la
hora de negociar nuevas condiciones arrendaticias.
En cuanto a
la renta pagada en estos contratos, se reproduce el esquema de revisión
establecido para los arrendamientos de viviendas, graduando temporalmente el
ritmo de la revisión en función de las categorías antes expuestas.
Para
favorecer la continuidad de los arrendatarios, la ley regula una figura de
nueva creación que es el derecho de arrendamiento preferente, que concede al
arrendatario un derecho preferente a continuar en el uso del local arrendado al
tiempo de la extinción del contrato, frente a cualquier tercero en condiciones
de mercado.
Asimismo, se
estipula un derecho indemnizatorio en caso de no continuar en el uso del local
arrendado cuando otra persona, sea el propietario o sea un nuevo arrendatario,
pueda beneficiarse de la clientela generada por la actividad del antiguo
arrendatario.
En cuanto a
los arrendamientos asimilados, tanto al inquilinato como al local de negocio,
se les da un tratamiento similar al de los arrendamientos de local de negocio,
en materia de duración y de régimen de renta.
TÍTULO I
Ámbito de la ley
Artículo 1. Ámbito de aplicación
La presente
ley establece el régimen jurídico aplicable a los arrendamientos de fincas
urbanas que se destinen a vivienda o a usos distintos del de vivienda.
Artículo 2. Arrendamiento de vivienda
1. Se
considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una
edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente
de vivienda del arrendatario.
2. Las
normas reguladoras del arrendamiento de vivienda se aplicarán también al
mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje y cualesquiera otras
dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la
finca por el mismo arrendador.
Artículo 3. Arrendamiento para uso distinto
del de vivienda
1. Se
considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda aquel arrendamiento
que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno
distinto del establecido en el artículo anterior.
2. En
especial tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas
celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra, y los celebrados
para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal,
profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualquiera que sean
las personas que los celebren.
Artículo 4. Régimen aplicable
1. Los
arrendamientos regulados en la presente ley se someterán de forma imperativa a
lo dispuesto en los Títulos I, IV y V de la misma y a lo dispuesto en los
apartados siguientes de este artículo.
2.
Respetando lo establecido en el apartado anterior, los arrendamientos de
vivienda se rigen por lo dispuesto en el Título II de la presente ley, en su
defecto, por la voluntad de las partes y, supletoriamente, por lo dispuesto en
el Código Civil.
Se exceptúan
de lo así dispuesto los arrendamientos de viviendas cuya superficie sea
superior a 300 metros cuadrados o en los que la renta inicial en cómputo anual
exceda de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional en cómputo anual. Estos
arrendamientos se regirán por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo
dispuesto en el Título II de la presente ley y, supletoriamente, por las
disposiciones del Código Civil.
3. Sin
perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1, los arrendamientos para uso
distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto,
por lo dispuesto en el Título III de la presente ley y, supletoriamente, por lo
dispuesto en el Código Civil.
4. La
exclusión de la aplicación de los preceptos de esta ley, cuando ello sea
posible, deberá hacerse de forma expresa respecto de cada uno de ellos.
Artículo 5. Arrendamientos excluidos
Quedan
excluidos del ámbito de aplicación de esta ley:
a) El uso de
las viviendas que los porteros, guardas, asalariados, empleados y funcionarios,
tengan asignadas por razón del cargo que desempeñen o del servicio que presten.
b) El uso de
las viviendas militares, cualquiera que fuese su calificación y régimen, que se
regirán por lo dispuesto en su legislación específica.
c) Los
contratos en que, arrendándose una finca con casa-habitación, sea el
aprovechamiento agrícola, pecuario o forestal del predio la finalidad
primordial del arrendamiento. Estos contratos se regirán por lo dispuesto en la
legislación aplicable sobre arrendamientos rústicos.
d) El uso de
las viviendas universitarias, cuando éstas hayan sido calificadas expresamente
como tales por la propia Universidad propietaria o responsable de las mismas,
que sean asignadas a los alumnos matriculados en la correspondiente Universidad
y al personal docente y de administración y servicios dependiente de aquélla,
por razón del vínculo que se establezca entre cada uno de ellos y la
Universidad respectiva, a la que corresponderá en cada caso el establecimiento
de las normas a que se someterá su uso.
TÍTULO II
De los arrendamientos de vivienda
CAPÍTULO I
Normas generales
Artículo 6. Naturaleza de las normas
Son nulas, y
se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del
arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos
en que la propia norma expresamente lo autorice.
Artículo 7. Condición de arrendamiento de
vivienda
El
arrendamiento de vivienda no perderá esta condición aunque el arrendatario no
tenga en la finca arrendada su vivienda permanente, siempre que en ella habiten
su cónyuge no separado legalmente o de hecho, o sus hijos dependientes.
Artículo 8. Cesión del contrato y subarriendo
1. El
contrato no se podrá ceder por el arrendatario sin el consentimiento escrito
del arrendador. En caso de cesión, el cesionario se subrogará en la posición
del cedente frente al arrendador.
2. La
vivienda arrendada sólo se podrá subarrendar de forma parcial y previo
consentimiento escrito del arrendador. El subarriendo se regirá por lo
dispuesto en el presente Título para el arrendamiento cuando la parte de la
finca subarrendada se destine por el subarrendatario a la finalidad indicada en
el artículo 2.1. De no darse esta condición, se regirá por lo pactado entre las
partes.
El derecho
del subarrendatario se extinguirá, en todo caso, cuando lo haga el del
arrendatario que subarrendó.
El precio
del subarriendo no podrá exceder, en ningún caso, del que corresponderá al
arrendamiento.
CAPÍTULO II
De la duración del contrato
Artículo 9. Plazo mínimo
1. La
duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta
fuera inferior a cinco años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste
se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento
alcance una duración mínima de cinco años, salvo que el arrendatario manifieste
al arrendador con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de
terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no
renovarlo.
El plazo
comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble
a disposición del arrendatario si ésta fuere posterior. Corresponderá al
arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición.
2. Se
entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya
estipulado plazo de duración o éste sea indeterminado, sin perjuicio del
derecho de prórroga anual para el arrendatario, en los términos resultantes del
apartado anterior.
3. No
procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su
celebración, se haga constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para
el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco
años para destinarla a vivienda permanente para sí.
Si
transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato, no hubiera el
arrendador procedido a ocupar la vivienda por sí, deberá reponer al
arrendatario en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período
de hasta cinco años con indemnización de los gastos que el desalojo de la
vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación o indemnizarle,
a elección del arrendatario, con una cantidad igual al importe de la renta por
los años que quedaren hasta completar cinco.
Artículo 10. Prórroga del contrato
Si llegada
la fecha de vencimiento del contrato, una vez transcurridos como mínimo cinco
años de duración de aquél, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra,
al menos con un mes de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo,
el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo
de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes
de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su
voluntad de no renovar el contrato.
Al contrato
prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al
que estuviera sometido.
Artículo 11. Desistimiento del contrato
En
arrendamientos de duración pactada superior a cinco años, podrá el arrendatario
desistir del contrato siempre que el mismo hubiere durado al menos cinco años y
dé el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de dos
meses.
Las partes
podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el
arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una
mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste de
cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte
proporcional de la indemnización.
Artículo 12. Desistimiento y vencimiento en
caso de matrimonio o convivencia del arrendatario
1. Si el
arrendatario manifestase su voluntad de no renovar el contrato o de desistir de
él, sin el consentimiento del cónyuge que conviviera con dicho arrendatario,
podrá el arrendamiento continuar en beneficio de dicho cónyuge.
2. A estos
efectos, podrá el arrendador requerir al cónyuge del arrendatario para que
manifieste su voluntad al respecto. Efectuado el requerimiento, el
arrendamiento se extinguirá si el cónyuge no contesta en un plazo de quince
días a contar de aquél. El cónyuge deberá abonar la renta correspondiente hasta
la extinción del contrato, si la misma no estuviera ya abonada.
3. Si el
arrendatario abandonara la vivienda sin manifestación expresa de desistimiento
o de no renovación, el arrendamiento podrá continuar en beneficio del cónyuge
que conviviera con aquél siempre que en el plazo de un mes de dicho abandono,
el arrendador reciba notificación escrita del cónyuge manifestando su voluntad
de ser arrendatario.
Si el
contrato se extinguiera por falta de notificación, el cónyuge quedará obligado
al pago de la renta correspondiente a dicho mes.
4. Lo
dispuesto en los apartados anteriores será también de aplicación en favor de la
persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente
en análoga relación de afectividad a la de cónyuge, con independencia de su
orientación sexual, durante, al menos, los dos años anteriores al desistimiento
o abandono, salvo que hubieran tenido descendencia en común, en cuyo caso
bastará la mera convivencia.
Artículo 13. Resolución del derecho del
arrendador
1. Si
durante los cinco primeros años de duración del contrato el derecho del
arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la
apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de
una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho
de opción de compra, el arrendatario tendrá derecho, en todo caso, a continuar
en el arrendamiento hasta que se cumplan cinco años, sin perjuicio de la
facultad de no renovación prevista en el artículo 9.1.
En contratos
de duración pactada superior a cinco años, si, transcurridos los cinco primeros
años del mismo, el derecho del arrendador quedará resuelto por cualquiera de
las circunstancias mencionadas en el párrafo anterior, quedará extinguido el
arrendamiento. Se exceptúa el supuesto en que el contrato de arrendamiento haya
accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos
determinantes de la resolución del derecho del arrendador. En este caso,
continuará el arrendamiento por la duración pactada.
2. Los
arrendamientos otorgados por usufructuario, superficiario y cuantos tengan un
análogo derecho de goce sobre el inmueble, se extinguirán al término del
derecho del arrendador, además de por las demás causas de extinción que
resulten de lo dispuesto en la presente ley.
3. Durarán
cinco años los arrendamientos de vivienda ajena que el arrendatario haya
concertado de buena fe con la persona que aparezca como propietario de la finca
en el Registro de la Propiedad, o que parezca serlo en virtud de un estado de
cosas cuya creación sea imputable al verdadero propietario, sin perjuicio de la
facultad de no renovación a que se refiere el artículo 9.1.
Artículo 14. Enajenación de la vivienda
arrendada
El
adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y
obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del
contrato, aun cuando concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley
Hipotecaria.
Si la
duración pactada fuera superior a cinco años, el adquirente quedará subrogado
por la totalidad de la duración pactada, salvo que concurran en él los
requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. En este caso, el adquirente
sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el
transcurso del plazo de cinco años, debiendo el enajenante indemnizar al
arrendatario con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en
vigor por cada año del contrato que, excediendo del plazo citado de cinco años,
reste por cumplir.
Cuando las
partes hayan estipulado que la enajenación de la vivienda extinguirá el
arrendamiento, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el
tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años.
Artículo 15. Separación, divorcio o nulidad
del matrimonio del arrendatario
1. En los
casos de nulidad del matrimonio, separación judicial o divorcio del arrendatario,
el cónyuge no arrendatario podrá continuar en el uso de la vivienda arrendada
cuando le sea atribuida de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 90 y 96
del Código Civil.
2. La
voluntad del cónyuge de continuar en el uso de la vivienda deberá ser comunicada
al arrendador en el plazo de dos meses desde que fue notificada la resolución
judicial correspondiente, acompañando copia de dicha resolución judicial o de
la parte de la misma que afecte al uso de la vivienda.
Artículo 16. Muerte del arrendatario
1. En caso
de muerte del arrendatario, podrán subrogarse en el contrato:
a) El
cónyuge del arrendatario que al tiempo del fallecimiento conviviera con él.
b) La
persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en
análoga relación de afectividad a la de cónyuge, con independencia de su
orientación sexual, durante, al menos, los dos años anteriores al tiempo del
fallecimiento, salvo que hubieran tenido descendencia en común, en cuyo caso
bastará la mera convivencia.
c) Los
descendientes del arrendatario que en el momento de su fallecimiento estuvieran
sujetos a su patria potestad o tutela, o hubiesen convivido habitualmente con
él durante los dos años precedentes.
d) Los
ascendientes del arrendatario que hubieran convivido habitualmente con él
durante los dos años precedentes a su fallecimiento.
e) Los
hermanos del arrendatario en quienes concurra la circunstancia prevista en la
letra anterior.
f) Las
personas distintas de las mencionadas en las letras anteriores que sufran una
minusvalía igual o superior al 65 por 100, siempre que tengan una relación de
parentesco hasta el tercer grado colateral con el arrendatario y hayan
convivido con éste durante los dos años anteriores al fallecimiento.
Si al tiempo
del fallecimiento del arrendatario no existiera ninguna de estas personas, el
arrendamiento quedará extinguido.
2. Si
existiesen varias de las personas mencionadas, a falta de acuerdo unánime sobre
quién de ellos será el beneficiario de la subrogación, regirá el orden de
prelación establecido en el apartado anterior, salvo en que los padres
septuagenarios serán preferidos a los descendientes. Entre los descendientes y
entre los ascendientes, tendrá preferencia el más próximo en grado, y entre los
hermanos, el de doble vínculo sobre el medio hermano.
Los casos de
igualdad se resolverán en favor de quien tuviera una minusvalía igual o
superior al 65 por 100; en defecto de esta situación, de quien tuviera mayores
cargas familiares y, en última instancia, en favor del descendiente de menor
edad, el ascendiente de mayor edad o el hermano más joven.
3. El
arrendamiento se extinguirá si en el plazo de tres meses desde la muerte del
arrendatario el arrendador no recibe notificación por escrito del hecho del
fallecimiento, con certificado registral de
defunción, y de la identidad del subrogado, indicando su parentesco con el
fallecido y ofreciendo, en su caso, un principio de prueba de que cumple los
requisitos legales para subrogarse. Si la extinción se produce, todos los que
pudieran suceder al arrendatario, salvo los que renuncien a su opción
notificándolo por escrito al arrendador en el plazo del mes siguiente al
fallecimiento, quedarán solidariamente obligados al pago de la renta de dichos
tres meses.
Si el arrendador
recibiera en tiempo y forma varias notificaciones cuyos remitentes sostengan su
condición de beneficiarios de la subrogación, podrá el arrendador considerarles
deudores solidarios de las obligaciones propias del arrendatario, mientras
mantengan su pretensión de subrogarse.
4. En
arrendamientos cuya duración inicial sea superior a cinco años, las partes
podrán pactar que no haya derecho de subrogación en caso de fallecimiento del
arrendatario, cuando éste tenga lugar transcurridos los cinco primeros años de
duración del arrendamiento, o que el arrendamiento se extinga a los cinco años
cuando el fallecimiento se hubiera producido con anterioridad.
CAPÍTULO III
De la renta
Artículo 17. Determinación de la renta
1. La renta
será la que libremente estipulen las partes.
2. Salvo
pacto en contrario, el pago de la renta será mensual y habrá de efectuarse en
los siete primeros días del mes. En ningún caso podrá el arrendador exigir el
pago anticipado de más de una mensualidad de renta.
3. El pago
se efectuará en el lugar y por el procedimiento que acuerden las partes o, en
su defecto, en metálico y en la vivienda arrendada.
4. El
arrendador queda obligado a entregar al arrendatario recibo del pago, salvo que
se hubiera pactado que éste se realice mediante procedimientos que acrediten el
efectivo cumplimiento de la obligación de pago por el arrendatario.
El recibo o
documento acreditativo que lo sustituya deberá contener separadamente las
cantidades abonadas por los distintos conceptos de los que se componga la
totalidad del pago y, específicamente, la renta en vigor.
Si el
arrendador no hace entrega del recibo, serán de su cuenta todos los gastos que
se originen al arrendatario para dejar constancia del pago.
Artículo 18. Actualización de la renta
1. Durante
los cinco primeros años de duración del contrato la renta sólo podrá ser
actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla
cada año de vigencia del contrato, aplicando a la renta correspondiente a la
anualidad anterior la variación porcentual experimentada por el Índice General
Nacional del Sistema de Índices de Precios de Consumo en un período de doce
meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización, tomando como
mes de referencia para la primera actualización el que corresponda al último
índice que estuviera publicado en la fecha de celebración del contrato, y en
las sucesivas el que corresponda al último aplicado.
2. A partir
del sexto año de duración la actualización de la renta se regirá por lo
estipulado al respecto por las partes y, en su defecto, por lo establecido en
el apartado anterior.
3. La renta
actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en
que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el
porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si el arrendatario lo
exigiera, la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística, o
haciendo referencia al "Boletín Oficial" en que se haya publicado.
Será válida
la notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del pago
precedente.
Artículo 19. Elevación de renta por mejoras
1. La
realización por el arrendador de obras de mejora, transcurridos cinco años de
duración del contrato le dará derecho, salvo pacto en contrario, a elevar la
renta anual en la cuantía que resulte de aplicar al capital invertido en la
mejora el tipo de interés legal del dinero en el momento de la terminación de
las obras incrementado en tres puntos, sin que pueda exceder el aumento del 20
por 100 de la renta vigente en aquel momento.
Para el
cálculo del capital invertido, deberán descontarse las subvenciones públicas
obtenidas para la realización de la obra.
2. Cuando la
mejora afecte a varias fincas de un edificio en régimen de propiedad
horizontal, el arrendador deberá repartir proporcionalmente entre todas ellas
el capital invertido, aplicando, a tal efecto, las cuotas de participación que
correspondan a cada una de aquéllas.
En el
supuesto de edificios que no se encuentren en régimen de propiedad horizontal,
el capital invertido se repartirá proporcionalmente entre las fincas afectadas
por acuerdo entre arrendador y arrendatarios. En defecto de acuerdo, se
repartirá proporcionalmente en función de la superficie de la finca arrendada.
3. La
elevación de renta se producirá desde el mes siguiente a aquel en que, ya
finalizadas las obras, el arrendador notifique por escrito al arrendatario la
cuantía de aquélla, detallando los cálculos que conducen a su determinación y
aportando copias de los documentos de los que resulte el coste de las obras
realizadas.
Artículo 20. Gastos generales y de servicios
individuales
1. Las
partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento
del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean
susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o
a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario.
En edificios
en régimen de propiedad horizontal tales gastos serán los que correspondan a la
finca arrendada en función de su cuota de participación.
En edificios
que no se encuentren en régimen de propiedad horizontal, tales gastos serán los
que se hayan asignado a la finca arrendada en función de su superficie.
Para su
validez, este pacto deberá constar por escrito y determinará el importe anual
de dichos gastos a la fecha del contrato. El pacto que se refiera a tributos no
afectará a la Administración.
2. Durante
los cinco primeros años de vigencia del contrato, la suma que el arrendatario
haya de abonar por el concepto a que se refiere el apartado anterior con
excepción de los tributos, sólo podrá incrementarse anualmente, y nunca en un
porcentaje superior al doble de aquél en que pueda incrementarse la renta
conforme a lo dispuesto en el artículo 18.1.
3. Los
gastos por servicios con que cuente la finca arrendada que se individualicen
mediante aparatos contadores serán en todo caso de cuenta del arrendatario.
4. El pago
de los gastos a que se refiere el presente artículo se acreditará en la forma
prevista en el artículo 17.4.
CAPÍTULO IV
De los derechos y obligaciones de las
partes
Artículo 21. Conservación de la vivienda
1. El
arrendador está obligado a realizar sin derecho a elevar por ello la renta,
todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las
condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el
deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de
lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil.
La
obligación de reparación tiene su límite en la destrucción de la vivienda por
causa no imputable al arrendador. A este efecto, se estará a lo dispuesto en el
artículo 28.
2. Cuando la
ejecución de una obra de conservación no pueda razonablemente diferirse hasta
la conclusión del arrendamiento, el arrendatario estará obligado a soportarla,
aunque le sea muy molesta o durante ella se vea privado de una parte de la vivienda.
Si la obra
durase más de veinte días, habrá de disminuirse la renta en proporción a la
parte de la vivienda de la que el arrendatario se vea privado.
3.El
arrendatario deberá poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve
posible, la necesidad de las reparaciones que contempla el apartado 1 de este
artículo, a cuyos solos efectos deberá facilitar al arrendador la verificación
directa, por sí mismo o por los técnicos que designe, del estado de la
vivienda. En todo momento, y previa comunicación al arrendador, podrá realizar
las que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y
exigir de inmediato su importe al arrendador.
4. Las
pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda
serán de cargo del arrendatario.
Artículo 22. Obras de mejora
1. El
arrendatario estará obligado a soportar la realización por el arrendador de
obras de mejora cuya ejecución no pueda razonablemente diferirse hasta la
conclusión del arrendamiento.
2. El
arrendador que se proponga realizar una de tales obras deberá notificar por
escrito al arrendatario, al menos con tres meses de antelación, su naturaleza,
comienzo, duración y coste previsible. Durante el plazo de un mes desde dicha
notificación, el arrendatario podrá desistir del contrato, salvo que las obras
no afecten o afecten de modo irrelevante a la vivienda arrendada. El
arrendamiento se extinguirá en el plazo de dos meses a contar desde el
desistimiento, durante los cuales no podrán comenzar las obras.
3. El
arrendatario que soporte las obras tendrá derecho a una reducción de la renta
en proporción a la parte de la vivienda de la que se vea privado por causa de
aquéllas, así como a la indemnización de los gastos que las obras le obliguen a
efectuar.
Artículo 23. Obras del arrendatario
1. El
arrendatario no podrá realizar sin el consentimiento del arrendador, expresado
por escrito, obras que modifiquen la configuración de la vivienda o de los
accesorios a que se refiere el apartado 2 del artículo 2, o que provoquen una
disminución en la estabilidad o seguridad de la misma.
2. Sin
perjuicio de la facultad de resolver el contrato, el arrendador que no haya
autorizado la realización de las obras podrá exigir, al concluir el contrato,
que el arrendatario reponga las cosas al estado anterior o conservar la
modificación efectuada, sin que éste pueda reclamar indemnización alguna.
Si las obras
han provocado una disminución de la estabilidad de la edificación o de la
seguridad de la vivienda o sus accesorios, el arrendador podrá exigir de
inmediato del arrendatario la reposición de las cosas al estado anterior.
Artículo 24. Arrendatarios con minusvalía
1.El
arrendatario, previa notificación escrita al arrendador, podrá realizar en la
vivienda las obras que sean necesarias para adecuar ésta a su condición de
minusválido o a la de su cónyuge o de la persona con quien conviva de forma
permanente en análoga relación de afectividad, con independencia de su
orientación sexual, o a la de los familiares que con él convivan.
2.El
arrendatario estará obligado, al término del contrato, a reponer la vivienda al
estado anterior, si así lo exige el arrendador.
Artículo 25. Derecho de adquisición preferente
1.En
caso de venta de la vivienda arrendada, tendrá el arrendatario derecho de
adquisición preferente sobre la misma, en las condiciones previstas en los
apartados siguientes.
2.El
arrendatario podrá ejercitar un derecho de tanteo sobre la finca arrendada en
un plazo de treinta días naturales, a contar desde el siguiente en que se le
notifique en forma fehaciente la decisión de vender la finca arrendada, el
precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión.
Los efectos
de la notificación prevenida en el párrafo anterior caducarán a los ciento
ochenta días naturales siguientes a la misma.
3.En
el caso a que se refiere el apartado anterior, podrá el arrendatario ejercitar
el derecho de retracto, con sujeción a lo dispuesto en el artículo 1.518 del
Código Civil, cuando no se le hubiese hecho la notificación prevenida o se
hubiese omitido en ella cualquiera de los requisitos exigidos, así como cuando
resultase inferior el precio efectivo de la compraventa o menos onerosas sus
restantes condiciones esenciales. El derecho de retracto caducará a los treinta
días naturales, contados desde el siguiente a la notificación que en forma
fehaciente deberá hacer el adquirente al arrendatario de las condiciones
esenciales en que se efectuó la compraventa, mediante entrega de copia de la
escritura o documento en que fuere formalizada.
4.El
derecho de tanteo o retracto del arrendatario tendrá preferencia sobre
cualquier otro derecho similar, excepto el retracto reconocido al condueño de
la vivienda o el convencional que figurase inscrito en el Registro de la
Propiedad al tiempo de celebrarse el contrato de arrendamiento.
5.Para
inscribir en el Registro de la Propiedad los títulos de venta de viviendas
arrendadas deberá justificarse que han tenido lugar, en sus respectivos casos, las
notificaciones prevenidas en los apartados anteriores, con los requisitos en
ellos exigidos. Cuando la vivienda vendida no estuviese arrendada, para que sea
inscribible la adquisición, deberá el vendedor declararlo así en la escritura,
bajo la pena de falsedad en documento público.
6.Cuando la venta recaiga, además de sobre la vivienda arrendada, sobre
los demás objetos alquilados como accesorios de la vivienda por el mismo
arrendador a que se refiere el artículo 3, no podrá el arrendatario ejercitar los
derechos de adquisición preferente sólo sobre la vivienda.
7. No habrá
lugar a los derechos de tanteo o retracto cuando la vivienda arrendada se venda
conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador
que formen parte de un mismo inmueble ni tampoco cuando se vendan de forma
conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los
pisos y locales del inmueble.
Si en el
inmueble sólo existiera una vivienda, el arrendatario tendrá los derechos de
tanteo y retracto previstos en este artículo.
8.El
pacto por el cual el arrendatario renuncia a los derechos de tanteo y retracto
será válido en contratos de duración pactada superior a cinco años.
CAPÍTULO V
De la suspensión, resolución y
extinción del contrato
Artículo 26. Habitabilidad de la vivienda
Cuando la
ejecución en la vivienda arrendada de obras de conservación o de obras
acordadas por una autoridad competente la hagan inhabitable, tendrá el
arrendatario la opción de suspender el contrato o de desistir del mismo, sin
indemnización alguna.
La
suspensión del contrato supondrá , hasta la
finalización de las obras, la paralización del plazo del contrato y la
suspensión de la obligación de pago de la renta.
Artículo 27. Incumplimiento de obligaciones
1.El
incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del
contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el
cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato de
acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código Civil.
2.Además, el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por
las siguientes causas:
a) La falta
de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago
haya asumido o corresponda al arrendatario.
b) La falta
de pago del importe de la fianza o de su actualización.
c) El
subarriendo o la cesión inconsentidos.
d) La
realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas
por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario.
e) Cuando en
la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas
o ilícitas.
f) Cuando la
vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad
permanente de vivienda del arrendatario o de quien efectivamente la viniera
ocupando de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 7.
3. Del mismo
modo, el arrendatario podrá resolver el contrato por las siguientes causas:
a) La no
realización por el arrendador de las reparaciones a que se refiere el artículo
21.
b) La
perturbación de hecho o de derecho que realice el arrendador en la utilización
de la vivienda.
Artículo 28. Extinción del arrendamiento
El contrato
de arrendamiento se extinguirá , además de por las
restantes causas contempladas en el presente Título, por las siguientes:
a) Por la
pérdida de la finca arrendada por causa no imputable al arrendador.
b) Por la
declaración firme de ruina acordada por la autoridad competente.
TÍTULO III
De los arrendamientos para uso
distinto del de vivienda
Artículo 29. Enajenación de la finca arrendada
El
adquirente de la finca arrendada quedará subrogado en los derechos y
obligaciones del arrendador, salvo que concurran en el adquirente los
requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.
Artículo 30. Conservación, mejora y obras del
arrendatario
Lo dispuesto
en los artículos 21, 22, 23 y 26 de esta ley será también aplicable a los
arrendamientos que regula el presente Título. También lo será lo dispuesto en
el artículo 19 desde el comienzo del arrendamiento.
Artículo 31. Derecho de adquisición preferente
Lo dispuesto
en el artículo 25 de la presente ley será de aplicación a los arrendamientos
que regula este Título.
Artículo 32. Cesión del contrato y subarriendo
1. Cuando en
la finca arrendada se ejerza una actividad empresarial o profesional, el
arrendatario podrá subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento
sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador.
2. El
arrendador tiene derecho a una elevación de renta del 10 por 100 de la renta en
vigor en el caso de producirse un subarriendo parcial, y del 20 en el caso de
producirse la cesión del contrato o el subarriendo total de la finca arrendada.
3. No se
reputará cesión el cambio producido en la persona del arrendatario por
consecuencia de la fusión, transformación o escisión de la sociedad
arrendataria, pero el arrendador tendrá derecho a la elevación de la renta
prevista en el apartado anterior.
4. Tanto la
cesión como el subarriendo deberán notificarse de forma fehaciente al
arrendador en el plazo de un mes desde que aquéllos se hubieran concertado.
Artículo 33. Muerte del arrendatario
En caso de
fallecimiento del arrendatario, cuando en el local se ejerza una actividad
empresarial o profesional, el heredero o legatario que continúe el ejercicio de
la actividad podrá subrogarse en los derechos y obligaciones del arrendatario
hasta la extinción del contrato.
La
subrogación deberá notificarse por escrito al arrendador dentro de los dos
meses siguientes a la fecha del fallecimiento del arrendatario.
Artículo 34. Indemnización al arrendatario
La extinción
por transcurso del término convencional del arrendamiento de una finca en la
que durante los últimos cinco años se haya venido ejerciendo una actividad
comercial de venta al público, dará al arrendatario derecho a una indemnización
a cargo del arrendador, siempre que el arrendatario haya manifestado con cuatro
meses de antelación a la expiración del plazo su voluntad de renovar el
contrato por un mínimo de cinco años más y por una renta de mercado. Se
considerará renta de mercado la que al efecto acuerden las partes; en defecto
de pacto, la que, al efecto, determine el árbitro designado por las partes.
La cuantía
de la indemnización se determinará en la forma siguiente:
1. Si el
arrendatario iniciara en el mismo municipio, dentro de los seis meses
siguientes a la expiración del arrendamiento, el ejercicio de la misma
actividad a la que viniera estando dedicada, la indemnización comprenderá los
gastos del traslado y los perjuicios derivados de la pérdida de clientela
ocurrida con respecto a la que tuviera en el local anterior, calculada con
respecto a la habida durante los seis primeros meses de la nueva actividad.
2. Si el
arrendatario iniciara dentro de los seis meses siguientes a la extinción del
arrendamiento una actividad diferente o no iniciara actividad alguna, y el
arrendador o un tercero desarrollan en la finca dentro del mismo plazo la misma
actividad o una afín a la desarrollada por el arrendatario, la indemnización
será de una mensualidad por año de duración del contrato, con un máximo de
dieciocho mensualidades.
Se considerarán
afines las actividades típicamente aptas para beneficiarse, aunque sólo en
parte de la clientela captada por la actividad que ejerció el arrendatario.
En caso de
falta de acuerdo entre las partes sobre la cuantía de la indemnización, la
misma será fijada por el árbitro designado por aquéllas.
Artículo 35. Resolución de pleno derecho
El
arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las causas previstas
en las letras a), b) y e) del artículo 27.2 y por la cesión o subarriendo del
local incumpliendo lo dispuesto en el artículo 32.
TÍTULO IV
Disposiciones comunes
Artículo 36. Fianza
1. A la
celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza
en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el
arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del
de vivienda.
2. Durante
los cinco primeros años de duración del contrato, la fianza no estará sujeta a
actualización. Pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador
podrá exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya,
hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según
proceda, al tiempo de la prórroga.
3. La
actualización de la fianza durante el período de tiempo en que el plazo pactado
para el arrendamiento exceda de cinco años, se regirá por lo estipulado al
efecto por las partes. A falta de pacto específico, lo acordado sobre
actualización de la renta se presumirá querido también para la actualización de
la fianza.
4. El saldo
de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del
arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de
las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución.
5. Las
partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el
arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en
metálico.
6. Quedan
exceptuadas de la obligación de prestar fianza las Administraciones Públicas,
la Administración General del Estado, las Administraciones de las Comunidades
Autónomas y las entidades que integran la Administración Local, así como los
organismos autónomos, entidades de derecho público y demás entes públicos dependientes
de ellas, cuando la renta haya de ser satisfecha con cargo a sus respectivos
presupuestos.
[El apartado
6 de este artículo ha sido añadido por el art. 145 de
la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del
Orden Social (BOE núm. 315, de 31-12-1996, pp. 38974-39064).]
Artículo 37. Formalización del arrendamiento
Las partes
podrán compelerse recíprocamente a la formalización por escrito del contrato de
arrendamiento.
En este
caso, se hará constar la identidad de los contratantes, la identificación de la
finca arrendada, la duración pactada, la renta inicial del contrato y las demás
cláusulas que las partes hubieran libremente acordado.
TÍTULO V
Procesos arrendaticios
Artículo 38. Competencia
El
conocimiento de los litigios relativos a los arrendamientos que regule la
presente ley corresponderá al Juez de Primera Instancia del lugar en que se
halle la finca sin que sean aplicables las normas sobre sumisión expresa o
tácita de la Sección Segunda del Título II del Libro Primero de la Ley de
Enjuiciamiento Civil.
[Este
artículo ha sido derogado por la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento
Civil (BOE núm. 7, de 8-1-2000), disposición derogatoria única, apartado 2.]
Artículo 39. Procedimiento
1. Los
procesos judiciales sobre litigios relativos a los contratos regulados en la
presente ley se regirán por las normas procesales comunes con las
modificaciones que se derivan de lo dispuesto en la misma.
2. Dichos
litigios se substanciarán por las normas del juicio de cognición, salvo las
excepciones de los apartados 3 y 4 de este artículo.
3. Se
tramitarán por el procedimiento establecido para el juicio de desahucio en los
artículos 1.570 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil las demandas que
se interpongan por precario, por extinción del plazo del arriendo o por
resolución del mismo por falta de pago de las cantidades a que se refiere la
causa primera del apartado 2 del artículo 27 de esta ley.
4. Cuando,
exclusivamente se ejerciten acciones para determinar rentas o importes que, de
conformidad con esta ley corresponda abonar al arrendatario, se decidirá en
procedimiento verbal, cualquiera que sea la cuantía litigiosa.
5. Las
partes podrán pactar el sometimiento de los litigios a los tribunales
arbitrales, de conformidad con lo establecido en la Ley 36/1988, de 5 de
diciembre.
6. Cuando
alguna de las partes contractuales no tuviere su domicilio dentro de la
demarcación judicial donde radique la finca, podrá designarse un domicilio
radicado en ella a los efectos de recibir cualquier notificación vinculada con
los derechos y obligaciones reconocidos en esta ley.
[Este
artículo ha sido derogado por la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento
Civil (BOE núm. 7, de 8-1-2000), disposición derogatoria única, apartado 2.]
Artículo 40. Acumulación de acciones
1. El actor
podrá acumular las acciones que le asistan contra distintos arrendatarios de
una misma finca, aunque lo sean por contratos diferentes, siempre que aquéllas
se fundamenten en hechos comunes a todos los demandados. Del mismo modo, los
distintos arrendatarios de una misma finca podrán acumular las acciones que les
asistan contra el mismo arrendador, siempre que se fundamenten en hechos comunes.
Lo dispuesto
en el párrafo anterior no se aplicará a los juicios de desahucio.
2. El
arrendador, en los supuestos de resolución del contrato por falta de pago,
podrá ejercer acumulada y simultáneamente la acción de resolución del contrato
y la reclamación de las cantidades adeudadas. La tramitación de estos procesos
se realizará conforme a las normas reguladoras del juicio de cognición.
[Este
artículo ha sido derogado por la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento
Civil (BOE núm. 7, de 8-1-2000), disposición derogatoria única, apartado 2.]
Disposición adicional primera. Régimen de las
viviendas de protección oficial en arrendamiento
1. El plazo
de duración del régimen legal de las viviendas de protección oficial, que se
califiquen para arrendamiento a partir de la entrada en vigor de la presente
ley, concluirá al transcurrir totalmente el período establecido en la normativa
aplicable para la amortización del préstamo cualificado obtenido para su
promoción o, en caso de no existir dicho préstamo, transcurridos veinticinco
años a contar desde la fecha de la correspondiente calificación definitiva.
2. La renta
máxima inicial por metro cuadrado útil de las viviendas de protección oficial a
que se refiere el apartado anterior, será el porcentaje del precio máximo de
venta que corresponderá de conformidad con la normativa estatal o autonómica
aplicable.
3. En todo
caso, la revisión de las rentas de las viviendas de protección oficial,
cualquiera que fuera la legislación a cuyo amparo están acogidas, podrá
practicarse anualmente en función de las variaciones porcentuales del Índice
Nacional General del Sistema de Índices de Precios de Consumo.
4. Además de
las rentas iniciales o revisadas, el arrendador podrá percibir el coste real de
los servicios de que disfrute el arrendatario y satisfaga el arrendador.
5. Sin
perjuicio de las sanciones administrativas que procedan, serán nulas las
cláusulas y estipulaciones que establezcan rentas superiores a las máximas
autorizadas en la normativa aplicable para las viviendas de protección oficial.
6. Lo
dispuesto en los apartados anteriores no será de aplicación a las viviendas de
promoción pública reguladas por el Real Decreto-ley 31/1978.
7. Lo
dispuesto en los apartados anteriores será de aplicación general en defecto de
legislación específica de las Comunidades Autónomas con competencia en la
materia.
8. El
arrendamiento de viviendas de protección oficial de promoción pública se regirá
por las normas particulares de éstas respecto del plazo de duración del
contrato, las variaciones de la renta, los límites de repercusión de cantidades
por reparación de daños y mejoras, y lo previsto respecto del derecho de cesión
y subrogación en el arrendamiento, y en lo no regulado por ellas por las de la
presente ley, que se aplicará íntegramente cuando el arrendamiento deje de
estar sometido a dichas disposiciones particulares.
La excepción
no alcanzará a las cuestiones de competencia y procedimiento en las que se
estará por entero a lo dispuesto en la presente ley.
Disposición adicional segunda. Modificación de
la Ley Hipotecaria
1. El
artículo 2, número 5.º, de la Ley Hipotecaria,
aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946, tendrá la siguiente redacción:
"5.º Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, y los
subarriendos, cesiones y subrogaciones de los mismos."
2. En el
plazo de nueve meses desde la entrada en vigor de esta ley se establecerán
reglamentariamente los requisitos de acceso de los contratos de arrendamientos
urbanos al Registro de la Propiedad.
Disposición adicional tercera. Depósito de
fianzas.
Las
Comunidades Autónomas podrán establecer la obligación de que los arrendadores
de finca urbana sujetos a la presente ley depositen el importe de la fianza
regulada en el artículo 36.1 de esta ley, sin devengo de interés, a disposición
de la Administración autonómica o del ente público que se designe hasta la
extinción del correspondiente contrato. Si transcurrido un mes desde la
finalización del contrato, la Administración Autonómica o el ente público
competente no procediera a la devolución de la cantidad depositada, ésta
devengará el interés legal correspondiente.
Disposición adicional cuarta. Ayudas para
acceso a vivienda
Las personas
que, en aplicación de lo establecido en la disposición transitoria segunda de
la presente ley, se vean privadas del derecho a la subrogación "mortis causa" que les reconocía el texto refundido de
la Ley de Arrendamientos Urbanos, aprobado por Decreto 4104/1964, de 24 de
diciembre, serán sujeto preferente de los programas de ayudas públicas para el
acceso a vivienda, siempre que cumplan los requisitos en cuanto a ingresos
máximos que se establezcan en dichos programas.
Disposición adicional quinta. Modificación de
la Ley de Enjuiciamiento Civil
1. El
artículo 1.563 de la Ley de Enjuiciamiento Civil quedará redactado en la forma
siguiente:
"1.º El
desahucio por falta de pago de las rentas, de las cantidades asimiladas o de
las cantidades cuyo pago hubiera asumido el arrendatario en el arrendamiento de
viviendas o en el arrendamiento de una finca urbana habitable en la que se
realicen actividades profesionales, comerciales o industriales, podrá ser
enervado por el arrendatario si en algún momento anterior al señalado para la
celebración del juicio, paga al actor o pone a su disposición en el Juzgado o
notarialmente el importe de las cantidades en cuya inefectividad
se sustente la demanda y el de las que en dicho instante adeude.
2.º Esta
enervación no tendrá lugar cuando se hubiera producido otra anteriormente, ni
cuando el arrendador hubiese requerido, por cualquier medio que permita
acreditar su constancia, de pago al arrendatario con cuatro meses de antelación
a la presentación de la demanda y éste no hubiese pagado las cantidades
adeudadas al tiempo de dicha presentación.
3.º
En todo caso, deberán indicarse en el escrito de interposición de la demanda
las circunstancias concurrentes que puedan permitir o no la enervación. Cuando
ésta proceda, el Juzgado indicará en la citación el deber de pagar o de
consignar el importe antes de la celebración del juicio."
2. Los
recursos contra sentencias en las materias a que se refiere el artículo 38,
tendrán tramitación preferente tanto ante las Audiencias Provinciales, como
ante los Tribunales Superiores.
En los
procesos que lleven aparejado el lanzamiento, no se admitirán al demandado los
recursos de apelación y de casación, cuando procedan, si no acredita al
interponerlos tener satisfechas las rentas vencidas y las que con arreglo al
contrato deba pagar adelantadas, o si no las consigna judicial o notarialmente.
Si el
arrendamiento no cumpliese lo anterior, se tendrá por firme la sentencia y se
procederá a su ejecución, siempre que requerido por el juez o tribunal que
conozca de los mismos no cumpliere su obligación o de pago o consignación en el
plazo de cinco días.
También se
tendrá por desierto el recurso de casación o apelación interpuesto por el
arrendatario, cualquiera que sea el estado en que se halle, si durante la
sustanciación del mismo dejare aquél de pagar los plazos que venzan o los que deba adelantar. Sin embargo, el arrendatario podrá cautelarmente adelantar o consignar el pago de varios
períodos no vencidos, los cuales se sujetarán a liquidación una vez firme la
sentencia. En todo caso, el abono de dichos importes no se entenderá novación
contractual.
[Reformado
por la Disposición cuarta de la Ley 50/1998, de 30 de diciembre, de medidas
fiscales, administrativas y del orden social (BOE núm. 313, de 31 de diciembre
de 1998)].
3. El
artículo 1.687,3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil quedará redactado de la
forma siguiente:
"Artículo
1.687.3.
Las
sentencias dictadas por las Audiencias en los juicios de desahucio que no
tengan regulación especial, salvo las dictadas en juicio de desahucio por falta
de pago de la renta, las dictadas en procesos sobre arrendamientos urbanos
seguidos por los trámites del juicio de cognición, en este último supuesto
cuando no fuesen conformes con la dictada en primera instancia, y las recaídas
en los juicios de retracto, cuando en todos los casos alcancen la cuantía
requerida para esta clase de recursos en los declarativos ordinarios.
No obstante,
si se tratase de arrendamiento de vivienda bastará con que la cuantía exceda de
1.500.000 pesetas.
Se entenderá
que son conformes la sentencia de apelación y de primera instancia aunque
difieran en lo relativo a la imposición de costas."
Disposición adicional sexta. Censo de
arrendamientos urbanos
1. El
Gobierno procederá, a través del Ministerio de Obras Públicas, Transportes y
Medio Ambiente, en el plazo de un año a partir de la entrada en vigor de la
presente ley, a elaborar un censo de los contratos de arrendamiento de
viviendas sujetos a la presente ley subsistentes a su
entrada en vigor.
2. Este
censo comprenderá datos identificativos del
arrendador y del arrendatario, de la renta del contrato, de la existencia o no
de cláusulas de revisión, de su duración y de la fecha del contrato.
3. A estos
efectos, los arrendadores deberán remitir, al Ministerio de Obras Públicas,
Transportes y Medio Ambiente, en el plazo máximo de tres meses a partir de la
entrada en vigor de la ley, los datos del contrato a que se refiere el párrafo
anterior.
4. Los
arrendatarios tendrán derecho a solicitar la inclusión en el censo a que se
refiere esta disposición de sus respectivos contratos, dando cuenta por escrito
al arrendador de los datos remitidos.
5. El
incumplimiento de la obligación prevista en el anterior apartado 3 privará al
arrendador que la hubiera incumplido del derecho a los beneficios fiscales a
que se refiere la disposición final cuarta de la presente ley.
Disposición adicional séptima. Modificación
Ley 36/1988, de 5 de diciembre, de Arbitraje
Se añade al
artículo 30 de la Ley 36/1988, de 5 de diciembre, de Arbitraje, un número 3,
cuyo contenido será el siguiente:
"En los
procedimientos arbitrales que traigan causa de contratos sometidos al régimen
jurídico de la Ley de Arrendamientos Urbanos, a falta de pacto expreso de las
partes, los árbitros deberán dictar el laudo en el término de tres meses,
contado como se dispone en el número 1 de este artículo."
Disposición adicional octava. Derecho de
retorno
El derecho
de retorno regulado en la disposición adicional cuarta 3ª del texto refundido
de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, aprobado por el Real
Decreto legislativo 1/1992, de 26 de junio, se regirá por lo previsto en esta
disposición y, en su defecto, por las normas del texto refundido de la Ley de
Arrendamientos Urbanos de 1964.
Cuando en
las actuaciones urbanísticas aisladas no expropiatorias
exigidas por el planeamiento urbanístico, fuera necesario proceder a la
demolición total o a la rehabilitación integral con conservación de fachada o
de estructura de un edificio, en el que existan viviendas urbanas arrendadas
sea cualquiera la fecha del arrendamiento, el arrendatario tendrá derecho a que
el arrendador de la citada finca le proporcione una nueva vivienda de una superficie
no inferior al 50 por 100 de la anterior, siempre que tenga al menos 90 metros
cuadrados, o no inferior a la que tuviere, si no alcanzaba dicha superficie, de
características análogas a aquélla y que esté ubicada en el mismo solar o en el
entorno del edificio demolido o rehabilitado.
Disposición adicional novena. Declaración de
la situación de minusvalía
A los
efectos prevenidos en esta ley, la situación de minusvalía y su grado deberán
ser declarados, de acuerdo con la normativa vigente, por los centros y
servicios de las Administraciones Públicas competentes.
Disposición adicional décima. Prescripción
Todos los
derechos, obligaciones y acciones que resulten de los contratos de
arrendamiento contemplados en la presente ley, incluidos los subsistentes a la
entrada en vigor de la misma, prescribirán, cuando no exista plazo específico
de prescripción previsto, de acuerdo con lo dispuesto en el régimen general
contenido en el Código Civil.
Disposición transitoria primera. Contratos
celebrados a partir del 9 de mayo de 1985
1. Los
contratos de arrendamiento de vivienda celebrados a partir del 9 de mayo de
1985 que subsistan a la fecha de entrada en vigor de la presente ley,
continuarán rigiéndose por lo dispuesto en el artículo 9.º
del Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril, sobre medidas de política
económica, y por lo dispuesto para el contrato de inquilinato en el texto
refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, aprobado por Decreto 4104/1964,
de 24 de diciembre.
Será
aplicable a estos contratos lo dispuesto en los apartados 2 y 3 de la
disposición transitoria segunda.
La tácita
reconducción prevista en el artículo 1.566 del Código Civil lo será por un
plazo de tres años, sin perjuicio de la facultad de no renovación prevista en
el artículo 9 de esta ley. El arrendamiento renovado se regirá por lo dispuesto
en la presente ley para los arrendamientos de vivienda.
2. Los
contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados a partir del 9 de
mayo de 1985, que subsistan en la fecha de entrada en vigor de esta ley,
continuarán rigiéndose por lo dispuesto en el artículo 9.º
del Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril, y por lo dispuesto en el texto
refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. En el caso de tácita
reconducción conforme a lo dispuesto en el artículo 1.566 del Código Civil, el
arrendamiento renovado se regirá por las normas de la presente ley relativas a
los arrendamientos para uso distinto al de vivienda.
Lo dispuesto
en el párrafo anterior será de aplicación a los contratos de arrendamiento
asimilados al de inquilinato y al de local de negocio que se hubieran celebrado
a partir del 9 de mayo de 1985 y que subsistan en la fecha de entrada en vigor
de esta ley.
Disposición transitoria segunda. Contratos de
arrendamiento de vivienda celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985
A) Régimen
normativo aplicable.
1.Los
contratos de arrendamiento de vivienda celebrados antes del 9 de mayo de 1985
que subsistan en la fecha de entrada en vigor de la presente ley, continuarán
rigiéndose por las normas relativas al contrato de inquilinato del texto
refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, salvo las modificaciones
contenidas en los apartados siguientes de esta disposición transitoria.
2.Será
aplicable a estos contratos lo dispuesto en los artículos 12, 15 y 24 de la
presente ley.
3.Dejará de ser aplicable lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 24
del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.
No
procederán los derechos de tanteo y retracto, regulados en el capítulo VI del
texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, en los casos de
adjudicación de vivienda por consecuencia de división de cosa común cuando los
contratos de arrendamiento hayan sido otorgados con posterioridad a la
constitución de la comunidad sobre la cosa, ni tampoco en los casos de división
y adjudicación de cosa común adquirida por herencia o legado.
B) Extinción
y subrogación.
4.A partir
de la entrada en vigor de esta ley, la subrogación a que se refiere el artículo
58 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, sólo podrá
tener lugar a favor del cónyuge del arrendatario no separado legalmente o de
hecho, o en su defecto, de los hijos que conviviesen con él durante los dos
años anteriores a su fallecimiento; en defecto de los anteriores, se podrán
subrogar los ascendientes del arrendatario que estuviesen a su cargo y
conviviesen con él con tres años, como mínimo, de antelación a la fecha de su
fallecimiento.
El contrato
se extinguirá al fallecimiento del subrogado, salvo que lo fuera un hijo del
arrendatario no afectado por una minusvalía igual o superior al 65 por 100, en
cuyo caso se extinguirá a los dos años o en la fecha en que el subrogado cumpla
veinticinco años, si ésta fuese posterior
No obstante,
si el subrogado fuese el cónyuge y al tiempo de su fallecimiento hubiese hijos
del arrendatario que conviviesen con aquél, podrá haber una ulterior
subrogación. En este caso, el contrato quedará extinguido a los dos años o
cuando el hijo alcance la edad de veinticinco años si esta fecha es posterior,
o por su fallecimiento si está afectado por la minusvalía mencionada en el
párrafo anterior.
5.Al
fallecimiento de la persona que, a tenor de lo dispuesto en los artículos 24.1
y 58 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, se
hubiese subrogado en la posición del inquilino antes de la entrada en vigor de
la presente ley, sólo se podrá subrogar su cónyuge no separado legalmente o de
hecho y, en su defecto, los hijos del arrendatario que habitasen en la vivienda
arrendada y hubiesen convivido con él durante los dos años anteriores a su
fallecimiento.
El contrato
se extinguirá al fallecimiento del subrogado, salvo que lo fuera un hijo del
arrendatario no afectado por una minusvalía igual o superior al 65 por 100, en
cuyo caso se extinguirá a los dos años o cuando el hijo alcance la edad de
veinticinco años si esta fecha es posterior.
No se
autorizan ulteriores subrogaciones.
6.Al
fallecimiento de la persona que de acuerdo con el artículo 59 del texto
refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 ocupase la vivienda por
segunda subrogación no se autorizan ulteriores subrogaciones.
7. Los
derechos reconocidos en los apartados 4 y 5 de esta disposición al cónyuge del
arrendatario, serán también de aplicación respecto de la persona que hubiera
venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en análoga relación
de afectividad a la de cónyuge, con independencia de su orientación sexual,
durante, al menos, los dos años anteriores al tiempo del fallecimiento, salvo
que hubieran tenido descendencia en común, en cuyo caso bastará la mera
convivencia.
8.Durante los diez años siguientes a la entrada en vigor de la ley, si la
subrogación prevista en los apartados 4 y 5 anteriores se hubiera producido a
favor de hijos mayores de sesenta y cinco años o que fueren perceptores de
prestaciones públicas por jubilación o invalidez permanente en grado de
incapacidad permanente absoluta o gran invalidez el contrato se extinguirá por
el fallecimiento del hijo subrogado.
9.Corresponderá
a las personas que ejerciten la subrogación contemplada en los apartados 4, 5 y
7 de esta disposición probar la condición de convivencia con el arrendatario
fallecido que para cada supuesto proceda.
La condición
de convivencia con el arrendatario fallecido deberá ser habitual y darse
necesariamente en la vivienda arrendada.
Serán de
aplicación a la subrogación por causa de muerte regulada en los apartados 4 a 7
anteriores, las disposiciones sobre procedimiento y orden de prelación
establecidas en el artículo 16 de la presente ley.
En ningún
caso los beneficiarios de una subrogación podrán renunciarla a favor de otro de
distinto grado de prelación.
C) Otros
derechos del arrendador.
10. Para las
anualidades del contrato que se inicien a partir de la entrada en vigor de esta
ley, el arrendador tendrá los siguientes derechos:
10.1. En el
Impuesto sobre el Patrimonio, el valor del inmueble arrendado se determinará
por capitalización al 4 por 100 de la renta devengada, siempre que el resultado
sea inferior al que resultaría de la aplicación de las reglas de valoración de
bienes inmuebles previstas en la Ley del Impuesto sobre el Patrimonio.
10.2. Podrá
exigir del arrendatario el total importe de la cuota del Impuesto sobre Bienes
Inmuebles que corresponderá al inmueble arrendado.
Cuando la
cuota no estuviese individualizada se dividirá en proporción a la superficie de
cada vivienda.
10.3. Podrá
repercutir en el arrendatario el importe de las obras de reparación necesarias
para mantener la vivienda en estado de servir para el uso convenido, en los
términos resultantes del artículo 108 del texto refundido de la Ley de
Arrendamientos Urbanos de 1964 o de acuerdo con las reglas siguientes:
1ª Que la
reparación haya sido solicitada por el arrendatario o acordada por resolución
judicial o administrativa firme.
En caso de
ser varios los arrendatarios afectados, la solicitud deberá haberse efectuado
por la mayoría de los arrendatarios afectados o, en su caso, por arrendatarios
que representen la mayoría de las cuotas de participación correspondientes a
los pisos afectados.
2ª Del
capital invertido en los gastos realizados, se deducirán los auxilios o ayudas
públicas percibidos por el propietario.
3ª Al
capital invertido se le sumará el importe del interés legal del dinero
correspondiente a dicho capital calculado para un período de cinco años.
4ª El
arrendatario abonará anualmente un importe equivalente al 10 por 100 de la
cantidad referida en la regla anterior, hasta su completo pago.
En el caso
de ser varios los arrendatarios afectados, la cantidad referida en la regla
anterior se repartirá entre éstos de acuerdo con los criterios establecidos en
el apartado 2 del artículo 19 de la presente ley.
5ª La
cantidad anual pagada por el arrendatario no podrá superar la menor de las dos
cantidades siguientes: cinco veces su renta vigente más las cantidades
asimiladas a la misma o el importe del salario mínimo interprofesional, ambas
consideradas en su cómputo anual.
10.4. Si el
arrendador hubiera optado por realizar la repercusión con arreglo a lo
dispuesto en el artículo 108 antes citado, la repercusión se hará de forma
proporcional a la superficie de la finca afectada.
10.5. Podrá
repercutir en el arrendatario el importe del coste de los servicios y
suministros que se produzcan a partir de la entrada en vigor de la ley.
Se exceptúa
el supuesto en que por pacto expreso entre las partes todos estos gastos sean
por cuenta del arrendador.
D)
Actualización de la renta.
11. La renta
del contrato podrá ser actualizada a instancia del arrendador previo
requerimiento fehaciente al arrendatario.
Este
requerimiento podrá ser realizado en la fecha en que, a partir de la entrada en
vigor de la ley, se cumpla una anualidad de vigencia del contrato.
Efectuado
dicho requerimiento, en cada uno de los años en que aplique esta actualización,
el arrendador deberá notificar al arrendatario el importe de la actualización,
acompañando certificación del Instituto Nacional de Estadística expresiva de
los índices determinantes de la cantidad notificada.
La
actualización se desarrollará de acuerdo con las siguientes reglas:
1ª La renta
pactada inicialmente en el contrato que dio origen al arrendamiento deberá
mantener, durante cada una de las anualidades en que se desarrolle la
actualización, con la renta actualizada, la misma proporción que el Índice
General Nacional del Sistema de Índices de Precios de Consumo o que el Índice
General Nacional o Índice General Urbano del Sistema de Índices de Costes de la
Vida del mes anterior a la fecha del contrato con respecto al Índice
correspondiente al mes anterior a la fecha de actualización.
En los
arrendamientos de viviendas comprendidos en el artículo 6.º,
2, del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 celebrados
con anterioridad al 12 de mayo de 1956, se tomará como renta inicial la
revalorizada a que se refiere el artículo 96.10 del citado texto refundido,
háyase o no exigido en su día por el arrendador; y, como índice correspondiente
a la fecha del contrato, el del mes de junio de 1964.
En los
arrendamientos de viviendas no comprendidas en el artículo 6.º, 2, del citado
texto refundido celebrados antes del 12 de mayo de 1956, se tomará como renta
inicial, la que se viniera percibiendo en el mes de julio de 1954, y como
índice correspondiente a la fecha del contrato el mes de marzo de 1954.
2ª De la
renta actualizada que corresponderá a cada período anual calculada con arreglo
a lo dispuesto en la regla anterior o en la regla 5ª, sólo será exigible al
arrendatario el porcentaje que resulta de lo dispuesto en las reglas siguientes
siempre que este importe sea mayor que la renta que viniera pagando el
arrendatario en ese momento incrementada en las cantidades asimiladas a la
renta.
En el
supuesto de que al aplicar la tabla de porcentajes que corresponda resultase
que la renta que estuviera pagando en ese momento fuera superior a la cantidad
que corresponda en aplicación de tales tablas, se pasaría a aplicar el
porcentaje inmediatamente superior, o en su caso el siguiente o siguientes que
correspondan, hasta que la cantidad exigible de la renta actualizada sea
superior a la que se estuviera pagando.
3ª La renta
actualizada absorberá las cantidades asimiladas a la renta desde la primera
anualidad de la revisión.
Se
consideran cantidades asimiladas a la renta a estos exclusivos efectos, la
repercusión al arrendatario del aumento de coste de los servicios y suministros
a que se refiere el artículo 102 del texto refundido de la Ley de
Arrendamientos Urbanos y la repercusión del coste de las obras a que se refiere
el artículo 107 del citado texto legal.
4ª A partir
del año en que se alcance el cien por cien de actualización, la renta que
corresponda pagar podrá ser actualizada por el arrendador o por el arrendatario
conforme a la variación porcentual experimentada en los doce meses anteriores
por el Índice General del Sistema de Índices de Precios de Consumo, salvo
cuando el contrato contuviera expreso otro sistema de actualización, en cuyo
caso será éste de aplicación.
5ª Cuando la
renta actualizada calculada de acuerdo con lo dispuesto en la regla 1ª sea
superior a la que resulte de aplicar lo dispuesto en el párrafo siguiente, se
tomará como renta revisada esta última.
La renta a
estos efectos se determinará aplicando sobre el valor catastral de la finca
arrendada vigente en 1994, los siguientes porcentajes:
- El 12 por
100, cuando el valor catastral derivara de una revisión que hubiera surtido
efectos con posterioridad a 1989.
- El 24 por
100 para el resto de los supuestos.
Para fincas
situadas en el País Vasco se aplicará sobre el valor catastral el porcentaje
del 24 por 100; para fincas situadas en Navarra se aplicará sobre el valor
catastral el porcentaje del 12 por 100.
6ª El
inquilino podrá oponerse a la actualización de renta comunicándoselo
fehacientemente al arrendador en el plazo de los treinta días naturales
siguientes a la recepción del requerimiento de éste, en cuyo caso la renta que
viniera abonando el inquilino hasta ese momento, incrementada con las
cantidades asimiladas a ella, sólo podrá actualizarse anualmente con la
variación experimentada por el Índice General Nacional del Sistema de Índices
de Precios de Consumo en los doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de
cada actualización.
Los
contratos de arrendamiento respecto de los que el inquilino ejercite la opción
a que se refiere esta regla quedarán extinguidos en un plazo de ocho años, aun
cuando se produzca una subrogación, contándose dicho plazo a partir de la fecha
del requerimiento fehaciente del arrendador.
7ª No
procederá la actualización de renta prevista en este apartado cuando la suma de
los ingresos totales que perciba el arrendatario y las personas que con él
convivan habitualmente en la vivienda arrendada, no excedan de los límites
siguientes:
Número de personas que convivan en
la vivienda |
Límite en número de veces el
salario mínimo interprofesional. |
1 ó 2 |
2,5 |
3 ó 4 |
3 |
Más de 4 |
3,5 |
Los ingresos
a considerar serán la totalidad de los obtenidos durante el ejercicio
impositivo anterior a aquel en que se promueva por el arrendador la
actualización de la renta.
En defecto de
acreditación por el arrendatario de los ingresos percibidos por el conjunto de
las personas que convivan en la vivienda arrendada, se presumirá que procede la
actualización pretendida.
8ª En los
supuestos en que no proceda la actualización, la renta que viniese abonando el
inquilino, incrementada en las cantidades asimiladas a ella, podrá actualizarse
anualmente a tenor de la variación experimentada por el Índice General de
Precios al Consumo en los doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada
actualización.
9ª La
actualización de renta cuando proceda, se realizará en los plazos siguientes:
a) En diez
años, cuando la suma de los ingresos totales percibidos por el arrendatario y
las personas que con él convivan habitualmente en la vivienda arrendada no
exceda de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional.
En este
caso, los porcentajes exigibles de la renta actualizada serán los siguientes:
Periodo
anual de actualización a partir de la entrada en vigor de la ley. |
Porcentaje
exigible de la renta actualizada. |
1º |
10% |
2º |
20% |
3º |
30% |
4º |
40% |
5º |
50% |
6º |
60% |
7º |
70% |
8º |
80% |
9º |
90% |
10º |
100% |
b) En cinco
años, cuando la indicada suma sea igual o superior a 5,5 veces el salario
mínimo interprofesional.
En este caso,
los porcentajes exigibles de la renta actualizada serán el doble de los
indicados en la letra a) anterior.
10ª Lo
dispuesto en el presente apartado sustituirá a lo dispuesto para los
arrendamientos de vivienda en los números 1 y 4 del artículo 100 del texto
refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.
Disposición transitoria tercera. Contratos de
arrendamiento de local de negocio, celebrados antes del 9 de mayo de 1985
A) Régimen
normativo aplicable.
1. Los
contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados antes del 9 de mayo
de 1985 que subsistan en la fecha de entrada en vigor de la presente ley,
continuarán rigiéndose por las normas del texto refundido de la Ley de
Arrendamientos Urbanos de 1964 relativas al contrato de arrendamiento de local
de negocio, salvo las modificaciones contenidas en los apartados siguientes de
esta disposición transitoria.
B) Extinción
y subrogación.
2.Los
contratos que en la fecha de entrada en vigor de la presente ley se encuentren
en situación de prórroga legal, quedarán extinguidos de acuerdo con lo
dispuesto en los apartados 3 a 4 siguientes.
3. Los
arrendamientos cuyo arrendatario fuera una persona física se extinguirán por su
jubilación o fallecimiento, salvo que se subrogue su cónyuge y continúe la
misma actividad desarrollada en el local.
En defecto
de cónyuge supérstite que continúe la actividad o en caso de haberse subrogado
éste, a su jubilación o fallecimiento, si en ese momento no hubieran
transcurrido veinte años a contar desde la aprobación de la ley, podrá
subrogarse en el contrato un descendiente del arrendatario que continúe la
actividad desarrollada en el local. En este caso, el contrato durará por el
número de años suficiente hasta completar veinte años a contar desde la entrada
en vigor de la ley.
La primera
subrogación prevista en los párrafos anteriores no podrá tener lugar cuando ya
se hubieran producido en el arrendamiento dos transmisiones de acuerdo con lo
previsto en el artículo 60 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos
Urbanos. La segunda subrogación prevista no podrá tener lugar cuando ya se
hubiera producido en el arrendamiento una transmisión de acuerdo con lo
previsto en el citado artículo 60.
El
arrendatario actual y su cónyuge, si se hubiera subrogado, podrán traspasar el
local de negocio en los términos previstos en el artículo 32 del texto
refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Este
traspaso permitirá la continuación del arrendamiento por un mínimo de diez años
a contar desde su realización o por el número de años que quedaren desde el
momento en que se realice el traspaso hasta computar veinte años a contar desde
la aprobación de la ley.
Cuando en
los diez años anteriores a la entrada en vigor de la ley se hubiera producido
el traspaso del local de negocio, los plazos contemplados en este apartado se
incrementarán en cinco años.
Se tomará
como fecha del traspaso, a los efectos de este apartado, la de la escritura a
que se refiere el artículo 32 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos
Urbanos de 1964.
4.Los
arrendamientos de local de negocio cuyo arrendatario sea una persona jurídica
se extinguirán de acuerdo con las reglas siguientes:
1ªLos arrendamientos de locales en los que se desarrollen
actividades comerciales, en veinte años.
Se
consideran actividades comerciales a estos efectos las comprendidas en la
División 6 de la tarifa del Impuesto sobre Actividades Económicas.
Se exceptúan
los locales cuya superficie sea superior a 2.500 metros cuadrados, en cuyo
caso, la extinción se producirá en cinco años.
2ªLos arrendamientos de locales en los que se desarrollen
actividades distintas de aquéllas a las que se refiere la regla 1ª a las que
correspondan cuotas según las tarifas del Impuesto sobre Actividades Económicas:
- De menos
de 85.000 pesetas, en veinte años.
- Entre
85.001 y 130.000 pesetas, en quince años.
- Entre
130.001 y 190.000 pesetas, en diez años.
- De más de
190.000 pesetas, en cinco años.
Las cuotas
que deben ser tomadas en consideración a los efectos dispuestos en el presente
apartado son las cuotas mínimas municipales o cuotas mínimas según tarifa, que
incluyen, cuando proceda, el complemento de superficie, correspondientes al
ejercicio 1994. En aquellas actividades a las que corresponda una bonificación
en la cuota del Impuesto sobre Actividades Económicas, dicha bonificación se
aplicará a la cuota mínima municipal o cuota mínima según tarifa a los efectos
de determinar la cantidad que corresponda.
Los plazos
citados en las reglas anteriores se contarán a partir de la entrada en vigor de
la presente ley. Cuando en los diez años anteriores a dicha entrada en vigor se
hubiera producido el traspaso del local de negocio, los plazos de extinción de
los contratos se incrementarán en cinco años. Se tomará como fecha de traspaso
la de la escritura a que se refiere el artículo 32 del texto refundido de la
Ley de Arrendamientos Urbanos.
Cuando en un
local se desarrollen actividades a las que correspondan distintas cuotas, sólo
se tomará en consideración a los efectos de este apartado la mayor de ellas.
Incumbe al
arrendatario la prueba de la cuota que corresponda a la actividad desarrollada
en el local arrendado. En defecto de prueba, el arrendamiento tendrá la mínima
de las duraciones previstas en el párrafo primero.
5.Los
contratos en los que, en la fecha de entrada en vigor de la presente ley, no
haya transcurrido aún el plazo determinado pactado en el contrato durarán el
tiempo que reste para que dicho plazo se cumpla. Cuando este período de tiempo
sea inferior al que resultaría de la aplicación de las reglas del apartado 4,
el arrendatario podrá hacer durar el arriendo el plazo que resulte de la
aplicación de dichas reglas.
En los casos
previstos en este apartado y en el apartado 4, la tácita reconducción se regirá
por lo dispuesto en el artículo 1.566 del Código Civil, y serán aplicables al
arrendamiento renovado las normas de la presente ley relativas a los
arrendamientos de fincas urbanas para uso distinto del de vivienda.
C)
Actualización de la renta.
6. A partir
de la entrada en vigor de la presente ley, en la fecha en que se cumpla cada
año de vigencia del contrato, la renta de los arrendamientos de locales de
negocio podrá ser actualizada, a instancia del arrendador, previo requerimiento
fehaciente al arrendatario de acuerdo con las siguientes reglas:
1ª La renta
pactada inicialmente en el contrato que dio origen al arrendamiento deberá
mantener con la renta actualizada la misma proporción que el Índice General
Nacional del Sistema de Índices de Precios de Consumo o que el Índice General
Nacional o Índice General Urbano del Sistema de Índices de Costes de la Vida
del mes anterior a la fecha del contrato con respecto al índice correspondiente
al mes anterior a la fecha de cada actualización.
En los
contratos celebrados con anterioridad al 12 de mayo de 1956, se tomará como
renta inicial la revalorizada a que se refiere el artículo 96.10 del citado
texto refundido, háyase o no exigido en su día por el arrendador, y como índice
correspondiente a la fecha del contrato el del mes de junio de 1964.
2ª De la
renta actualizada que corresponda a cada período anual calculado con arreglo a
lo dispuesto en la regla anterior, sólo será exigible al arrendatario el
porcentaje que resulte de las tablas de porcentajes previstas en las reglas
siguientes en función del período de actualización que corresponda, siempre que
este importe sea mayor que la renta que viniera pagando el arrendatario en ese
momento incrementada en las cantidades asimiladas a la renta.
En el
supuesto de que al aplicar la tabla de porcentajes que corresponda resultase
que la renta que estuviera cobrando en ese momento fuera superior a la cantidad
que corresponda en aplicación de tales tablas, se pasaría a aplicar el
porcentaje inmediatamente superior, o en su caso el siguiente o siguientes que
correspondan, hasta que la cantidad exigible de la renta actualizada sea
superior a la que se estuviera cobrando sin la actualización.
3ª En los
arrendamientos a los que corresponda, de acuerdo con lo dispuesto en el
apartado 4, un período de extinción de cinco o diez años, la revisión de renta
se hará de acuerdo con la tabla siguiente:
Actualización
a partir de la entrada en vigor de la ley. |
Porcentaje
exigible de la renta actualizada. |
1º |
10% |
2º |
20% |
3º |
35% |
4º |
60% |
5º |
100% |
4ª En los
arrendamientos comprendidos en el apartado 3, y en aquéllos a los que
corresponda, de acuerdo con lo dispuesto en el apartado 4, un período de
extinción de quince o veinte años, la revisión de renta se hará con arreglo a
los porcentajes y plazos previstos en la regla 9.ª,
a), del apartado 11 de la disposición transitoria segunda.
5ª La renta
actualizada absorberá las cantidades asimiladas a la renta desde la primera
anualidad de la revisión.
Se
consideran cantidades asimiladas a la renta a estos exclusivos efectos la
repercusión al arrendatario del aumento de coste de los servicios y suministros
a que se refiere el artículo 102 del texto refundido de la Ley de
Arrendamientos Urbanos y la repercusión del coste de las obras a que se refiere
el artículo 107 del citado texto legal.
6ª A partir
del año en que se alcance el 100 por 100 de actualización, la renta que
corresponda pagar podrá ser actualizada por el arrendador o por el arrendatario
conforme a la variación porcentual experimentada en los doce meses anteriores
por el Índice General del Sistema de Índices de Precios de Consumo, salvo
cuando el contrato contuviera expreso otro sistema de actualización, en cuyo
caso será éste de aplicación.
7ª Lo
dispuesto en el presente apartado sustituirá a lo dispuesto para los
arrendamientos de locales de negocio en el número 1 del artículo 100 del texto
refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.
8ª Para
determinar a estos efectos la fecha de celebración del contrato, se atenderá a
aquella en que se suscribió, con independencia de que el arrendatario actual
sea el originario o la persona subrogada en su posición.
7. El
arrendatario podrá revisar la renta de acuerdo con lo dispuesto en las reglas
1ª, 5ª y 6ª del apartado anterior en la primera renta que corresponda pagar a
partir del requerimiento de revisión efectuado por el arrendador o a iniciativa
propia.
En este
supuesto, el plazo mínimo de duración previsto en el apartado 3 y los plazos
previstos en el apartado 4, se incrementarán en cinco años.
Lo dispuesto
en el párrafo anterior será también de aplicación en el supuesto en que la
renta que se estuviera pagando en el momento de entrada en vigor de la ley
fuera mayor que la resultante de la actualización prevista en el apartado 7.
8. La
revisión de renta prevista para los contratos a que se refiere el apartado 3 y
para aquellos de los contemplados en el apartado 4 que tengan señalado un
período de extinción de quince o veinte años, no procederá cuando el
arrendatario opte por la no aplicación de la misma.
Para ello,
el arrendatario deberá comunicar por escrito al arrendador su voluntad en un
plazo de treinta días naturales siguientes a la recepción del requerimiento de
éste para la revisión de la renta.
Los
contratos de arrendamiento respecto de los que el arrendatario ejercite la
opción de no revisión de la renta, se extinguirán cuando venza la quinta
anualidad contada a partir de la entrada en vigor de la presente ley.
D) Otros
derechos del arrendador.
9. Para las
anualidades del contrato que se inicien a partir de la entrada en vigor de esta
ley, y hasta que se produzca la extinción del mismo, será también de aplicación
a estos contratos lo previsto en el apartado 10 de la disposición transitoria
segunda.
E) Otros
derechos del arrendatario.
10. El
arrendatario tendrá derecho a una indemnización de una cuantía igual a
dieciocho mensualidades de la renta vigente al tiempo de la extinción del
arrendamiento cuando antes del transcurso de un año desde la extinción del
mismo, cualquier persona comience a ejercer en el local la misma actividad o
una actividad afín a la que aquél ejercitaba. Se considerarán afines las
actividades típicamente aptas para beneficiarse, aunque sólo sea en parte, de
la clientela captada por la actividad que ejerció el arrendatario.
11.
Extinguido el contrato de arrendamiento conforme a lo dispuesto en los
apartados precedentes, el arrendatario tendrá derecho preferente para continuar
en el local arrendado si el arrendador pretendiese celebrar un nuevo contrato
con distinto arrendatario antes de haber transcurrido un año a contar desde la
extinción legal del arrendamiento.
A tal
efecto, el arrendador deberá notificar fehacientemente al arrendatario su
propósito de celebrar un nuevo contrato de arrendamiento, la renta ofrecida,
las condiciones esenciales del contrato y el nombre, domicilio y circunstancias
del nuevo arrendatario.
El derecho
preferente a continuar en el local arrendado conforme a las condiciones
ofrecidas deberá ejercitarse por el arrendatario en el plazo de treinta días
naturales a contar desde el siguiente al de la notificación, procediendo en
este plazo a la firma del contrato.
El
arrendador transcurrido el plazo de treinta días naturales desde la
notificación sin que el arrendatario hubiera procedido a firmar el contrato de
arrendamiento propuesto, deberá formalizar el nuevo contrato de arrendamiento
en el plazo de ciento veinte días naturales a contar desde la notificación al
arrendatario cuyo contrato se extinguió.
Si el
arrendador no hubiese hecho la notificación prevenida u omitiera en ella
cualquiera de los requisitos exigidos o resultaran diferentes la renta pactada,
la persona del nuevo arrendatario o las restantes condiciones esenciales del
contrato, tendrá derecho el arrendatario cuyo contrato se extinguió a
subrogarse, por ministerio de la ley, en el nuevo contrato de arrendamiento en
el plazo de sesenta días naturales desde que el arrendador le remitiese
fehacientemente copia legalizada del nuevo contrato celebrado seguido a tal
efecto, estando legitimado para ejercitar la acción de desahucio por el
procedimiento establecido para el ejercicio de la acción de retracto.
El
arrendador está obligado a remitir al arrendatario cuyo contrato se hubiera
extinguido, copia del nuevo contrato celebrado dentro del año siguiente a la
extinción, en el plazo de quince días desde su celebración.
El ejercicio
de este derecho preferente será incompatible con la percepción de la indemnización
prevista en el apartado anterior pudiendo el arrendatario optar entre uno y
otro.
12. La
presente disposición transitoria se aplicará a los contratos de arrendamiento
de local de negocio para oficina de farmacia celebrados antes del 9 de mayo de
1985 y que subsistan el 31 de diciembre de 1999.
[El apartado
12 ha sido añadido por la Disposición adicional octava de la Ley 55/1999, de 29 de diciembre, de Medidas
fiscales, administrativas y del orden social, BOE núm. 312, de 30-12-1999].
Disposición transitoria cuarta. Contratos de
arrendamiento asimilados celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985
1.Los
contratos de arrendamientos asimilados a los de inquilinato a que se refiere el
artículo 4.2 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 y
los asimilados a los de local de negocio a que se refiere el artículo 5.2 del
mismo texto legal, celebrados antes del 9 de mayo de 1985 y que subsistan a la
entrada en vigor de la presente ley, continuarán rigiéndose por las normas del
citado texto refundido que les sean de aplicación, salvo las modificaciones
contenidas en los apartados siguientes de esta disposición transitoria.
2.Los
arrendamientos asimilados al inquilinato se regirán por lo estipulado en la
disposición transitoria tercera. A estos efectos, los contratos celebrados por
la Iglesia Católica y por Corporaciones que no persigan ánimo de lucro, se
entenderán equiparados a aquellos de los mencionados en la regla 2ª del
apartado 4 a los que corresponda un plazo de extinción de quince años. Los
demás se entenderán equiparados a aquellos de los mencionados en la citada
regla 2ª a los que corresponda un plazo de extinción de diez años.
3.Los
arrendamientos asimilados a los de local de negocio se regirán por lo estipulado
en la disposición transitoria tercera para los arrendamientos de local a que se
refiere la regla 2ª del apartado 4 a los que corresponda una cuota superior a
190.000 pesetas.
4.Los
arrendamientos de fincas urbanas en los que se desarrollen actividades
profesionales se regirán por lo dispuesto en el apartado anterior.
Disposición transitoria quinta. Arrendamientos
de viviendas de protección oficial
Los
arrendamientos de viviendas de protección oficial que subsistan a la entrada en
vigor de la presente ley continuarán rigiéndose por la normativa que les
viniera siendo de aplicación.
Disposición transitoria sexta. Procesos
judiciales
1.El
Título V de la presente ley será aplicable a los litigios relativos a los
contratos de arrendamiento de finca urbana que subsistan a la fecha de entrada
en vigor de esta ley.
2.Se
exceptúa lo establecido respecto al valor de la demanda y a la conformidad de
las sentencias, que será inmediatamente aplicable a los recursos de casación en
los litigios sobre contratos de arrendamientos de local de negocio en los que
la sentencia de la Audiencia Provincial se haya dictado después de la entrada
en vigor de la presente ley.
Disposición derogatoria única. Disposiciones
que se derogan
Quedan
derogados, sin perjuicio de lo previsto en las disposiciones transitorias de la
presente ley, el Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, por el que se aprueba
el texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964; los artículos 8
y 9 del Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril, sobre Medidas de Política
Económica, y cuantas disposiciones de igual o inferior rango se opongan a lo
establecido en esta ley.
También
queda derogado el Decreto de 11 de marzo de 1949. Esta derogación producirá sus
efectos en el ámbito territorial de cada Comunidad Autónoma cuando se dicten
las disposiciones a que se refiere la disposición adicional tercera de la
presente ley.
Disposición final primera. Naturaleza de la
ley
La presente
ley se dicta al amparo del artículo 149.1.8ª de la Constitución.
Disposición final segunda. Entrada en vigor
La presente
ley entrará en vigor el día 1 de enero de 1995. El apartado 3 de la disposición
transitoria segunda entrará en vigor el día siguiente al de la publicación de
la presente ley en el "Boletín Oficial del Estado".
Los
traspasos de local de negocio producidos a partir de la fecha señalada en el
párrafo anterior se considerarán producidos a partir de la entrada en vigor de
la ley.
Disposición final tercera. Publicación por el
Gobierno de los Índices de Precios al Consumo a que se refiere esta ley
El Gobierno,
en el plazo de un mes desde la entrada en vigor de la presente ley, publicará
en el "Boletín Oficial del Estado" una relación de los Índices de
Precios al Consumo desde el año 1954 hasta la entrada en vigor de la misma.
Una vez
publicada la relación a que se refiere el párrafo anterior, el Instituto
Nacional de Estadística, al anunciar mensualmente las modificaciones sucesivas
del Índice de Precios al Consumo, hará constar también la variación de la
proporción con el índice base de 1954.
Disposición final cuarta. Compensaciones por
vía fiscal
El Gobierno
procederá , transcurrido un año a contar desde la entrada en vigor de la ley, a
presentar a las Cortes Generales un proyecto de ley mediante el que se arbitre
un sistema de beneficios fiscales para compensar a los arrendadores, en
contratos celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985 que subsistan a la
entrada en vigor de la ley, mientras el contrato siga en vigor, cuando tales
arrendadores no disfruten del derecho a la revisión de la renta del contrato
por aplicación de la regla 7ª del apartado 11 de la disposición transitoria
segunda de esta ley.