LEY DE
ARRENDAMIENTOS RÚSTICOS
Ley 49/2003,
de 26 de noviembre, de arrendamientos rústicos
(BOE núm.
284, de 27-11-2003, pp. 42239-42246)
[Esta Ley ha
sido modificada por la Ley 26/2005, de 30 de noviembre, por la que se modifica
la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos (BOE núm. 287,
de 01-12-2005, pp. 39414-39418). Se modifican los artículos 3, 7, 8, 9, 11, 12,
18, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 29, 31, la disposición adicional tercera, la
disposición final primera y se añade la disposición adicional cuarta.]
JUAN CARLOS I
REY DE ESPAÑA
A todos los
que la presente vieren y entendieren.
Sabed: Que
las Cortes Generales han aprobado y Yo vengo en sancionar la siguiente ley.
EXPOSICIÓN DE MOTIVOS
I
La
adecuación socioeconómica de las estructuras de las explotaciones agrarias es
un elemento clave en cualquier estrategia de modernización de la agricultura
que pretenda mejorar su competitividad en los mercados y consolidar empresas
viables, capaces de generar niveles de renta y de ocupación satisfactorios. Por
ello, la reforma o mejora estructural es especialmente necesaria en una buena
parte de la agricultura española que, a pesar de los cambios, a veces muy
profundos, que se vienen produciendo en los últimos años, se caracteriza por tener
todavía acusadas deficiencias estructurales, tanto en términos globales y
territoriales, como en relación a otros países con los que comparte intereses y
mercados cada día más abiertos y competitivos. Un elemento decisivo en esa
mejora estructural ha de ser la movilidad de la tierra, y uno de los mecanismos
más idóneos para lograr este objetivo es la figura del arrendamiento.
II
La
Constitución Española de 1978, en su artículo 130.1, encomienda a los poderes
públicos «la modernización y desarrollo de todos los sectores económicos y, en
particular de la agricultura, de la ganadería, de la pesca y de la artesanía, a
fin de equiparar el nivel de vida de todos los españoles». En consecuencia, el
establecimiento de una adecuada regulación de los arrendamientos rústicos, en
cuanto coadyuva a lamodernización de las
explotaciones agrarias, se convierte no ya en un instrumento de política
económica y social, sino también en un mandato constitucional dirigido a los
poderes públicos. Y concretamente al Estado, en virtud del artículo 149.1 de la
Norma Fundamental, cuya regla 8ª atribuye a aquél la competencia exclusiva
sobre «legislación civil, sin perjuicio de la conservación, modificación y
desarrollo por las comunidades autónomas de los derechos civiles, forales o especiales,
allí donde existan».
III
En las
últimas décadas, se han observado diferentes tendencias en la tenencia de la
tierra en España que, sin duda, han influido en su movilidad y en el proceso de
ajuste estructural. En este sentido, se constata un aumento relativo del
arrendamiento respecto a las demás formas de tenencia de la tierra. Así, la
reestructuración de los años 60 está asociada con una fuerte expansión del
arrendamiento. Por el contrario, en los 70 y, sobre todo, los 80, se reduce la
intensidad del redimensionamiento de las explotaciones como consecuencia del
bloqueo en la movilidad de la tierra al frenarse la expansión de los
arrendamientos, en parte, por efecto de la Ley de Arrendamientos Rústicos de
1980. Esta ley vino a adaptar la institución a la nueva Constitución de 1978,
así como a situarla en la perspectiva de la integración plena de España en la
Unión Europea y, en fin, como toda norma cabal debe hacerlo, respondió a las
circunstancias de nuestra agricultura, radicalmente distintas entonces, no ya
de las de su antecesora, la Ley de 1935, sino de las propias de los años 60 y
70. Se impone ahora una revisión, por diferentes motivos.
En la Unión
Europea se están produciendo cambios de gran trascendencia en el pensamiento
que inspira las reformas de la política agrícola común. El desafío fundamental
que se plantea es lograr un aumento de la eficiencia de las explotaciones, que
compense posibles pérdidas de renta a agricultores y ganaderos.
Generalmente
se estima que ello requiere explotaciones mucho mayores que las actuales, en
términos de superficie y de rendimientos, y, sobre todo, una dinamización del mercado de la tierra. Y es aquí donde
aparece el instrumento arrendaticio como uno de los más indicados para lograr
nuevas tierras, que los agricultores con vocación de permanencia puedan agregar
a las suyas. Existen, así, núcleos rurales donde unos pocos empresarios llevan
en cultivo todo el término, manteniendo labradas y vivas las tierras, y
permitiendo que sigan siendo comunidades viables, capaces de acoger, por otra
parte, el turismo de los habitantes de la ciudad, lo que proporciona a su vez
rentas complementarias a los agricultores, que permiten cumplir la doble
función de producción de alimentos y conservación del medio ambiente. Fue la
Declaración de Cork, de 9 de noviembre de 1996 (de donde surgen en gran medida
las nuevas tendencias de reordenación de las explotaciones) la que asumió
inequívocamente el objetivo del desarrollo rural, incorporado, desde entonces,
al marco del sector agrario.
Por lo que
se refiere a las características presentes de la agricultura, se han producido
cambios de gran relieve que exigen nuevas normas para las nuevas realidades y
perspectivas de futuro, que se traducen en la actualidad en la necesidad de mejorar
las condiciones de vida y el nivel de empleo, así como la diversificación de la
actividad económica en el medio rural.
Es
previsible que en el futuro continúe la tendencia a la disminución de la
población activa agraria, sin que ello suponga desconocer los favorables
efectos de las políticas de ayudas a la instalación de jóvenes agricultores
que, junto a otros factores, tienden a moderar esa disminución. Las
estadísticas revelan que casi la mitad de los responsables de explotación
agraria declaran no tener sucesor en ella. De acuerdo con el Censo Agrario de
1999, había en esa fecha 746.944 explotaciones dirigidas por un titular de 55 o
más años que carecía de sucesor, lo que supone el 44 por ciento de las
explotaciones con empresario persona física y el 42,3 por ciento del total de
explotaciones censadas (aproximadamente el 20 por ciento de la superficie
censada total), que son las que podrían desaparecer durante el próximo decenio.
Es deseable que las tierras que queden sin cultivar puedan pasar a otros, lo
que les permitirá agrupar una buena base superficial: existe ya una tendencia
clara, especialmente en el sur de España, a la proliferación de sociedades de
administración o arrendamiento de fincas ajenas, que ha de dar como frutos
unidades de producción mayores, más tecnificadas, mejor informatizadas, con una
integración más intensa en redes de comercialización, llevadas, pues, con
criterios empresariales. En este sentido, las estimaciones realizadas apuntan a
que en el próximo decenio abandonarán la actividad agraria entre 400.000 y
500.000 explotaciones que liberarán alrededor de cuatro millones de hectáreas,
que teóricamente quedarán disponibles para su incorporación a otras
explotaciones, normalmente bajo la forma de arrendamiento. Por ello resulta
necesaria una revisión de su régimen jurídico, que aumente su eficacia y
permita canalizar las superficies liberadas al redimensionamiento o mejora de
las explotaciones con mayores perspectivas de futuro, ya que en principio no
cabe esperar que la reestructuración transcurra a través de la compraventa de
tierras, dado su elevado precio.
En
definitiva, la orientación fundamental que inspira la ley es lograr una
flexibilización del régimen de los arrendamientos rústicos en España, siguiendo
la senda abierta en 1995 por la Ley 19/1995, de 4 de julio, de modernización de
las explotaciones agrarias. Esta ley reformó la de 1980, en lo que se refiere a
la duración de los arrendamientos, suprimiendo las prórrogas legales y
estableciendo un nuevo plazo de duración mínima, de cinco años, frente a los 21
a que daba lugar la anterior regulación. La consecuencia fue una revitalización
de los arrendamientos rústicos. Durante los años 90 se registra, así, una
fuerte expansión del arrendamiento, con un aumento de 2,3 millones de
hectáreas. La nueva ley profundiza en esta dirección.
IV
En el
capítulo I se consagra el objetivo de dar primacía a la autonomía de la
voluntad de las partes (artículo 1), en todo aquello que no sea contrario al
muy limitado contenido imperativo de la ley. Se incluye no sólo el
arrendamiento de fincas, sino también de explotaciones (artículo 2), así como
una referencia al régimen de los derechos de producción agrícola en caso de
arrendamiento (artículo 3), todo ello en concordancia con la importancia que
estas figuras han adquirido en el derecho comunitario.
El capítulo
II regula las partes contratantes, donde se introducen importantes novedades,
como lo es permitir celebrar el contrato a cualquier persona física o jurídica
con capacidad de contratar y a las comunidades de bienes, una forma asociativa
crecientemente utilizada, tal y como pone de manifiesto el Censo Agrario de
1999 (artículo 9).
Destaca el
cambio de orientación que representa la supresión del requisito de la
«profesionalidad», exigido por la Ley de 1980, y del tope cuantitativo que ésta
dejó establecido para evitar la acumulación de tierras. Puede decirse que la
norma fracasó en su aplicación práctica, ya que la misma ley había desvirtuado
su alcance al permitir que fueran arrendatarias las sociedades con requisitos
mínimos, bien fáciles de constituir, amén de carecer de sanciones adecuadas el
incumplimiento de tales normas. Fue una reforma sin paralelo en ningún otro
Estado comunitario, con la que se pretendía proteger al «agricultor a título
principal», personaje central en el edificio de las estructuras agrarias
europeas, desde los Reglamentos socio-estructurales de 1972. Sin embargo, el
criterio comunitario cambia en el importante Reglamento (CE) n.o 1257/1999 del Consejo, de 17 de mayo de 1999, sobre la
ayuda al desarrollo rural a cargo del Fondo Europeo de Orientación y de
Garantía Agrícola (FEOGA), por el que se modifican y derogan determinados
reglamentos. Esta norma prescinde por completo de aquella figura del agricultor
a título principal (ATP), aunque respete la normativa en la materia de cada
Estado miembro, basando la nueva política estructural en el criterio de
viabilidad de las explotaciones agrarias.
La evolución
reciente de la titularidad de las explotaciones en España muestra un notable
descenso de las explotaciones individuales, en tanto que aquellas cuyo titular
es una persona jurídica privada (así, las sociedades mercantiles o las
cooperativas) están adquiriendo un papel muy destacado en la reestructuración de
la agricultura española, sin que ello suponga desconocer el papel y la
necesaria protección de la explotación familiar, imprescindible para garantizar
un adecuado desarrollo social en el medio rural.
Uno de los
aspectos fundamentales de la nueva norma es la duración del arrendamiento,
regulada en el capítulo IV. La experiencia liberalizadora de la Ley de 1995 ha
sido, como antes se dijo, básica para configurar la actual regulación, que
sigue ese mismo camino, acortando incluso el plazo de cinco años a tres, y
estableciendo un sistema de prórrogas tácitas por tres años. Hay países
comunitarios de nuestro entorno donde se ha llegado a admitir la total libertad
de pacto en este punto de la duración, lo que en España ha parecido excesivo,
pues no cabe duda de que el arrendatario precisa de algún tiempo para amortizar
los capitales empleados y dotar a su empresa de la indispensable estabilidad.
Ahora bien,
la reforma de 1995 puso de manifiesto que, modificada de esa forma la duración,
se venía abajo la piedra angular sobre la que se construyeron tanto la Ley de
1935 como la de 1980, pues, en realidad, lo que se había hecho al negar las
prórrogas legales era un cambio de sistema que se venía a identificar, o cuando
menos a aproximar, al Código Civil de 1889. Con la nueva regulación de la
duración, pierden sentido los derechos de adquisición, el tanteo y retracto,
minuciosamente regulados en la Ley de 1980; por otra parte, la posible
aplicación de tales derechos, que implican una notable limitación a la
propiedad, alejaba a los propietarios de arrendar y, por lo tanto, se ha creído
oportuno suprimirlos ahora, en aras de la libre circulación de la tierra que se
estima cada día más conveniente.
Destaca
también la regulación de los gastos y mejoras, del capítulo VI. Se ha utilizado
la normativa precedente, pero simplificada y aclarada, con novedades como la de
considerar mejora obligatoria la que venga impuesta por acuerdos de las
comunidades de regantes en lo que se refiera a la modernización de los
regadíos, tarea que constituye hoy uno de los pilares más importantes de la
modernización agraria en España. Se trata de evitar que los arrendamientos de
fincas sitas en zonas irrigadas lleguen a ser un obstáculo a la modernización.
Constituye una importante novedad el capítulo VII, en el que se regula la
enajenación y el subarriendo. Por lo que se refiere a la enajenación, la ley se
aleja del principio jurídico romano emptor non tenetur stare colono, recogido en
el artículo 1571 del Código Civil, disponiéndose ahora todo lo contrario, aun
cuando el comprador estuviera amparado por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria
(artículo 22). Se permite la cesión o el subarriendo, en contra del sistema
anterior, aunque se limita el importe de la renta del subarriendo, para evitar
que se comercie con las tierras por intermediarios especulativos. Se ha tenido
en cuenta para ello que, mediante la cesión o la aportación quizá a una
sociedad del contrato, se fomentará en algunos casos el agrandamiento de las
unidades, lo que, junto a otros instrumentos de política estructural (fomento
de incorporación de jóvenes, planes de mejora...), ha de contribuir a la
modernización de las explotaciones.
También
merece destacarse el capítulo IX, en el que se actualiza el régimen de las
aparcerías. Se suprime el requisito de que el titular de la finca aporte, al
menos, un 25 por ciento del valor total de la maquinaria, ganado y capital
circulante, suprimiendo así la distinción entre aparcería y arrendamiento parciario. Se introduce una referencia a la aparcería
asociativa remitiendo su regulación, a falta de pacto, al contrato de sociedad
(artículo 32). La aparcería tiene cierta vigencia en algunas comunidades
autónomas y, por otra parte, revive en figuras nuevas de contratos
agroindustriales o de integración.
En
definitiva, existe a lo largo del texto una clara orientación flexibilizadora del régimen del arrendamiento, que es
resultado de un largo período de reflexión y consultas con expertos, así como
del informe del Consejo Superior Agrario. Flexibilización que se hace
compatible con el equilibrio de las partes en el contrato, y que se refleja en
materias como la regulación de los derechos del arrendatario en caso de
expropiación de la finca (disposición adicional segunda). Incluso la corta
duración del contrato se compensa con el derecho del arrendatario al
desistimiento unilateral del contrato, sin más que avisar con un año de
antelación [artículo 24.d)].
Flexibilización
y equilibrio que han de conducir a una mayor movilidad de la tierra y a la
modernización de nuestras explotaciones agrarias.
CAPÍTULO I
Disposiciones generales
Artículo 1. Arrendamiento rústico.
1. Se
considerarán arrendamientos rústicos aquellos contratos mediante los cuales se
ceden temporalmente una o varias fincas, o parte de ellas, para su
aprovechamiento agrícola, ganadero o forestal a cambio de un precio o renta.
2. Estos
contratos se rigen por lo expresamente acordado por las partes, siempre que no
se oponga a esta ley. Supletoriamente, regirá el Código Civil y, en su defecto,
los usos y costumbres que sean aplicables.
3. Tendrán
también la misma consideración los arrendamientos de explotaciones agrícolas,
ganaderas o forestales, a los que se aplicarán las disposiciones de esta ley
que sean compatibles con su naturaleza y siempre en defecto de lo que las
partes hayan expresamente acordado.
Artículo 2. Arrendamiento de
explotación.
Se entenderá
que el arrendamiento es de explotación, ya esté constituida con anterioridad o
al concertar el contrato, cuando sea ella objeto del mismo en el conjunto de
sus elementos, considerada como una unidad orgánica y siempre que lo hagan
constar las partes expresamente, acompañando el correspondiente inventario.
Artículo 3. Derechos de producción
agrícolas y otros derechos.
Los derechos
de producción agrícolas y otros derechos inherentes a las fincas o las
explotaciones integrarán el contenido del contrato, tanto en los arrendamientos
de fincas como en los de explotaciones.
[Este
artículo está redactado conforme a la Ley 26/2005, de 30 de noviembre, por la
que se modifica la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos
(BOE núm. 287, de 01-12-2005, pp. 39414-39418). Para ver la antigua redacción,
haga click aquí.]
Artículo 4. Compatibilidad de
arrendamientos.
1. Una misma
finca puede ser susceptible de diversos arrendamientos simultáneos, cuando cada
uno tenga como objeto distintos aprovechamientos compatibles y principales.
2. Salvo
pacto expreso, en el arrendamiento de una finca para su aprovechamiento
agrícola, ganadero o forestal no se considerarán incluidos aprovechamientos de
otra naturaleza, como la caza.
Artículo 5. Contratos no considerados
como arrendamientos rústicos.
No se
considerarán arrendamientos rústicos los contratos de recolección de cosechas a
cambio de una parte de los productos, ni, en general, los de realización de
alguna faena agrícola claramente individualizada, aunque se retribuya o
compense con una participación en los productos o con algún aprovechamiento
singular.
Artículo 6. Arrendamientos
exceptuados de esta ley.
Quedan exceptuados de esta ley:
a) Los
arrendamientos que por su índole sean sólo de temporada, inferior al año
agrícola.
b) Los
arrendamientos de tierras labradas y preparadas por cuenta del propietario para
la siembra o para la plantación a la que específicamente se refiera el
contrato.
c) Los que
tengan por objeto fincas adquiridas por causa de utilidad pública o de interés
social, en los términos que disponga la legislación especial aplicable.
d) Los que
tengan como objeto principal:
1º
Aprovechamientos de rastrojeras, pastos secundarios, praderas roturadas,
montaneras y, en general, aprovechamientos de carácter secundario.
2º
Aprovechamientos encaminados a semillar o mejorar
barbechos.
3º La caza.
4º
Explotaciones ganaderas de tipo industrial, o locales o terrenos dedicados
exclusivamente a la estabulación del ganado.
5º Cualquier
otra actividad diferente a la agrícola, ganadera o forestal.
e) Los
arrendamientos que afecten a bienes comunales, bienes propios de las corporaciones
locales y montes vecinales en mano común, que se regirán por sus normas
específicas.
Artículo 7. Inaplicación de la ley.
1. Tampoco
se aplicará esta ley a los arrendamientos incluidos en el ámbito de aplicación
de la Ley de Arrendamientos Urbanos, de conformidad con el título I de la
misma, o aquéllos que tengan por objeto, inicial o posteriormente, fincas en
que concurran alguna de las circunstancias siguientes:
a)
Constituir, conforme a la legislación específica, suelo urbano o suelo urbanizable
al que se refiere el artículo 27.1 de la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre
régimen del suelo y valoraciones.
b) Ser
accesorias de edificios o de explotaciones ajenas al destino rústico, siempre
que el rendimiento distinto del rústico sea superior en más del doble a éste.
[El párrafo
c) de este apartado ha sido suprimido por la Ley 26/2005, de 30 de noviembre,
por la que se modifica la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos
Rústicos (BOE núm. 287, de 01-12-2005, pp. 39414-39418)]. Para ver la antigua
redacción, haga click aquí.]
2. Si,
vigente el contrato, sobreviniera alguna de las circunstancias determinadas en
el apartado anterior, el arrendador podrá poner término al arrendamiento,
conforme a lo dispuesto en el artículo 25, mediante un plazo de preaviso de un
año. Ello se aplicará igualmente al arrendamiento de explotaciones, cuando las
circunstancias contempladas afecten a las fincas que las integran o a otros de
sus elementos en una proporción superior al 50 por ciento.
Artículo 8. Desenvolvimiento del
contrato.
1. El
arrendatario de fincas rústicas tiene derecho a determinar el tipo de cultivo,
sin perjuicio de devolverlas, al terminar el arriendo, en el estado en que las
recibió y de lo dispuesto sobre mejoras en esta ley.
Serán nulos
los pactos que impongan al arrendatario cualquier restricción sobre los
cultivos o sobre el destino de los productos, salvo los que tengan por fin
evitar que la tierra sea esquilmada o sean consecuencia de la normativa
comunitaria y de disposiciones legales o reglamentarias.
2. Cuando la
determinación del tipo o sistema de cultivo implique transformación del destino
o suponga mejoras extraordinarias, sólo podrá hacerse mediante acuerdo expreso
entre las partes y, en su caso, en cumplimiento de la normativa comunitaria y
de las normas legales o reglamentarias pertinentes.
3. En el
arrendamiento de explotación, el arrendatario goza igualmente de plena
autonomía en el ejercicio de su actividad empresarial, y asume la obligación de
conservar la unidad orgánica de la explotación y de efectuar, a la terminación
del arriendo, su devolución al arrendador.
[Este
artículo está redactado conforme a la Ley 26/2005, de 30 de noviembre, por la
que se modifica la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos
(BOE núm. 287, de 01-12-2005, pp. 39414-39418). Para ver la antigua redacción,
haga click aquí.]
CAPÍTULO II
Partes contratantes
Artículo 9. Capacidad y limitaciones
a la extensión del arrendamiento.
1. Podrán
celebrarse arrendamientos rústicos entre personas físicas o jurídicas.
Es
agricultor profesional, a los efectos de esta ley, quien obtenga unos ingresos
brutos anuales procedentes de la actividad agraria superiores al duplo del Indicador público de renta de efectos múltiples
(IPREM) establecido en el Real Decreto Ley 3/2004 de 25 de junio, para la
racionalización de la regulación del Salario Mínimo Interprofesional y para el
incremento de su cuantía, y cuya dedicación directa y personal a esas
actividades suponga, al menos, el 25 por cien de su tiempo de trabajo.
2. En todo
caso, podrán ser arrendatarias las cooperativas agrarias, las cooperativas de
explotación comunitaria de la tierra, las sociedades agrarias de transformación
y las comunidades de bienes.
3. Para ser
arrendatarias, las personas jurídicas, sean civiles, mercantiles o laborales,
incluidas las sociedades agrarias de transformaciones (SAT), deberán tener,
incluido en su objeto social, conforme a sus estatutos, el ejercicio de la
actividad agraria y, en su caso, de actividades complementarias a ésta dentro
del ámbito rural, siempre que no excedan los límites establecidos en el
apartado 6.
A estos
efectos, se consideran actividades complementarias la participación y presencia
del titular, como consecuencia de elección pública, en Instituciones de
carácter representativo, así como en órganos de representación de carácter
sindical, cooperativo o profesional, siempre que éstos se hallen vinculados al
sector agrario, las de transformación y venta directa de los productos de su explotación
y las relacionadas con la conservación del espacio natural y protección del
medio ambiente, al igual que las turísticas, cinegéticas y artesanales
realizadas en su explotación.
4. El menor
cuyas fincas o explotaciones hayan sido arrendadas por su padre, madre o tutor
podrá poner fin al contrato una vez emancipado, siempre que haya transcurrido
la duración mínima prevista en el artículo 12, y lo comunicará al arrendatario
en el plazo de seis meses desde que alcanzó dicho estado o, en su caso, desde
que falte un año para que se cumpla el plazo mínimo de duración. En todo caso,
la denuncia del contrato no surtirá efecto hasta transcurrido un año desde su
realización.
5. También
podrán ser arrendatarias las entidades u organismos de las Administraciones
Públicas que estén facultados, conforme a sus normas reguladoras, para la
explotación de fincas rústicas.
6. En todo
caso, no podrán ser arrendatarios de fincas rústicas, las personas físicas que,
por sí o por persona física o jurídica interpuesta, sean ya titulares de una
explotación agraria, o de varias, cuyas dimensiones y demás características
serán fijadas en las distintas comarcas del país por los órganos competentes de
las Comunidades Autónomas, sin que puedan exceder en total de 500 hectáreas de
secano o 50 de regadío.
Cuando se
trate de finca para aprovechamiento ganadero en régimen extensivo, el límite
máximo será de 1.000 hectáreas.
En el caso
de las cooperativas agrarias y las cooperativas creadas para la explotación
comunitaria de la tierra, el límite anterior se multiplicará por el número de
miembros que las compongan.
No será de
aplicación la limitación a las entidades u organismos de las Administraciones
Públicas que estén facultados conforme a sus normas reguladoras para la
explotación o subarriendo de fincas rústicas,
7. No podrán
ser arrendatarios las personas y entidades extranjeras. Se exceptúan, no
obstante:
a) Las
personas físicas y jurídicas y otras entidades nacionales de los Estados
miembros de la Unión Europea, del Espacio Económico Europeo, y de países con
los que exista un convenio internacional que extienda el régimen jurídico
previsto para los ciudadanos de los Estados mencionados.
b) Las
personas físicas que carezcan de la nacionalidad española, que no estén
excluidas del ámbito de aplicación de la Ley Orgánica 4/2000, de 11 de enero,
sobre derechos y libertades de los extranjeros en España y su integración
social, y que se encuentren autorizadas a permanecer en España en situación de
residencia permanente, de acuerdo con dicha Ley Orgánica y su desarrollo
reglamentario.
c) Las
personas jurídicas y otras entidades nacionales de los demás Estados que
apliquen a los españoles el principio de reciprocidad en esta materia.»
[Este
artículo está redactado conforme a la Ley 26/2005, de 30 de noviembre, por la
que se modifica la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos
(BOE núm. 287, de 01-12-2005, pp. 39414-39418). Para ver la antigua redacción,
haga click aquí.]
Artículo 10. Resolución del derecho
del concedente.
Los
arrendamientos otorgados por usufructuarios, superficiarios, enfiteutas y cuantos tengan un análogo derecho de goce
sobre la finca o la explotación se resolverán al extinguirse el derecho del
arrendador, salvo que no haya terminado el año agrícola, en cuyo caso
subsistirán hasta que éste concluya.
También
podrán subsistir durante el tiempo concertado en el contrato, cuando éste
exceda de la duración de aquellos derechos si a su otorgamiento hubiera
concurrido el propietario.
CAPÍTULO III
Forma
Artículo 11. Criterios y requisitos
formales.
1. Los
contratos de arrendamiento deberán constar por escrito. En cualquier momento,
las partes podrán compelerse a formalizarlos en documento público, cuyos gastos
serán de cuenta del solicitante. También podrán compelerse a la constitución
del inventario de los bienes arrendados.
A falta de
pacto entre las partes y salvo prueba en contrario, se presumirá la existencia
de arrendamiento siempre que el arrendatario esté en posesión de la finca, y si
no constase el importe de la renta, ésta será equivalente a las de mercado en
esa zona o comarca.
La escritura
pública de enajenación de finca rústica deberá expresar la circunstancia de si
ésta se encuentra o no arrendada, como condición para su, inscripción en el
Registro de la Propiedad.
[Los dos
últimos párrafos de este primer apartado han sido introducidos por la Ley
26/2005, de 30 de noviembre, por la que se modifica la Ley 49/2003, de 26 de
noviembre, de Arrendamientos Rústicos (BOE núm. 287, de 01-12-2005, pp.
39414-39418)].
2. Los
arrendamientos de explotación, por la propia naturaleza de los mismos, deberán
ir acompañados de un inventario circunstanciado de los diversos elementos que
integran la explotación, del estado de conservación en que los recibe el
arrendatario y de cuantas circunstancias sean necesarias para el adecuado
desenvolvimiento del contrato.
CAPÍTULO IV
Duración del arrendamiento
Artículo 12. Tiempo de duración.
1. Los
arrendamientos tendrán una duración mínima de cinco años. Será nula y se tendrá
por no puesta toda cláusula del contrato por la que las partes estipulen una
duración menor.
2. Salvo
estipulación de las partes que establezca una duración mayor, el arrendamiento
de fincas y de explotaciones se entenderá concertado por un plazo de cinco
años, por lo que, cumplido el tiempo, a no ser que las partes hayan dispuesto
otra cosa, al celebrar el contrato o en otro momento posterior, el arrendatario
de fincas pondrá a disposición del arrendador la posesión de las fincas arrendadas,
si hubiera mediado la notificación a que se refiere el apartado siguiente.
3. El
arrendador, para recuperar la posesión de las fincas al término del plazo
contractual, deberá notificárselo fehacientemente al arrendatario con un año de
antelación. De lo contrario, si el arrendatario no pone la posesión de las
fincas arrendadas a disposición del arrendador al término del plazo, el
contrato se entenderá prorrogado por un período de cinco años. Tales prórrogas
se sucederán indefinidamente en tanto no se produzca la denuncia del contrato.
[Este
artículo está redactado conforme a la Ley 26/2005, de 30 de noviembre, por la
que se modifica la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos
(BOE núm. 287, de 01-12-2005, pp. 39414-39418). Para ver la antigua redacción,
haga click aquí.]
CAPÍTULO V
Renta
Artículo 13. Fijación de la renta.
1. La renta
se fijará en dinero y será la que libremente estipulen las partes. No obstante,
si la fijaran en especie o parte en dinero y parte en especie, llevarán a cabo
su conversión a dinero.
2. Las
partes podrán establecer el sistema de actualización de renta que consideren
oportuno. Pactada la actualización, a falta de estipulación en contrario, la
renta se actualizará para cada anualidad por referencia al índice anual de
precios al consumo.
3. Cuando el
precio se fije en una cantidad alzada para todo el tiempo del arrendamiento, a
falta de pacto entre las partes, se dividirá por la duración anual pactada para
determinar la cantidad que habrá de ser pagada cada año.
Artículo 14. Pago.
El pago de
la renta se verificará en la forma y lugar pactados y, en defecto de pacto o
costumbre aplicable, se abonará en metálico por años vencidos en el domicilio
del arrendatario.
El
arrendador deberá entregar al arrendatario recibo del pago.
Artículo 15. Cantidades asimiladas a
la renta.
1. Todas las
cantidades que hubiese de pagar el arrendador y que por disposición legal sean repercutibles al arrendatario podrán ser exigidas por aquél
desde el momento en que las haya satisfecho, expresando el concepto, importe y
disposición que autorice la repercusión.
2. El impago
de tales cantidades equivaldrá al impago de la renta.
3. El
derecho a repercutir prescribirá al año de haberse efectuado el pago por el
arrendador.
Artículo 16. Contrato de seguro.
El
arrendatario, en defecto de que las partes hayan acordado otra cosa, podrá
asegurar la producción normal de la finca o explotación contra los riesgos
normalmente asegurables, pudiendo repercutir contra el arrendador, a partir del
momento en que le comunique el seguro concertado, una parte de la prima que
guarde, en relación con su importe total, la misma proporción que exista entre
la renta y la suma total asegurada.
CAPÍTULO VI
Gastos y mejoras
Artículo 17. Principio general.
1. El
arrendador y el arrendatario están obligados a permitir la realización de las
obras, reparaciones ymejoras que deba o pueda
realizar la otra parte contratante.
2. Tales
reparaciones y mejoras se realizarán en la época del año y en la forma que
menos perturben, salvo que no puedan diferirse.
Artículo 18. Gastos de conservación a
cargo del arrendador.
1. El
arrendador, sin derecho a elevar por ello la renta, realizará todas las obras y
reparaciones necesarias con el fin de conservar la finca en estado de servir
para el aprovechamiento o explotación a que fue destinada al concertar el
contrato.
2. Si,
requerido el arrendador, no realiza las obras a las que se refiere el apartado
anterior, el arrendatario podrá optar bien por compelerle a ello judicialmente
o resolver el contrato u obtener una reducción proporcional de la renta, o por
realizarlas él mismo, reintegrándose mediante compensación con las rentas
pendientes a medida que vayan venciendo.
Asimismo,
podrá reclamar los daños y perjuicios causados.
[Este
segundo párrafo del apartado 2 ha sido introducido por la Ley 26/2005, de 30 de
noviembre, por la que se modifica la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de
Arrendamientos Rústicos (BOE núm. 287, de 01-12-2005, pp. 39414-39418)].
3. Cuando
por causa de fuerza mayor la finca arrendada sufra daños no indemnizables,
cuya reparación tenga un coste superior a una anualidad de renta, no estará
obligado el arrendador a dicha reparación, debiendo comunicárselo al
arrendatario en tal sentido, el cual podrá optar por rescindir el contrato,
comunicándoselo por escrito al arrendador o continuar el arriendo con la
disminución proporcional de la renta a que hubiese lugar.
Artículo 19. Otros gastos a cargo del
arrendador.
1. Incumben
también al arrendador las obras, mejoras o inversiones que, por disposición
legal o por resolución judicial o administrativa firmes o por acuerdo firme de
la comunidad de regantes sobre la modernizació de regadíos para el cambio de sistema de
riego, hayan de realizarse sobre la finca arrendada.
2. Cuando
las obras, mejoras o inversiones a que alude el apartado anterior sean de tal
entidad y naturaleza que, excediendo de la natural conservación de la finca,
supongan una transformación que redunde en el incremento de la producción, el
arrendador tendrá derecho a la revalorización proporcional de la renta y, en su
caso, a la rescisión del contrato, cuando el arrendatario no estuviese conforme
con dicha revalorización.
Artículo 20. Obras y mejoras a cargo
del arrendatario.
1.
Corresponde al arrendatario efectuar las reparaciones, mejoras e inversiones
que sean propias del empresario agrario en el desempeño normal de su actividad
y las que le vengan impuestas por disposición legal o por resolución judicial o
administrativa firmes, o por acuerdo firme de la comunidad de regantes relativo
a la mejora del regadío que sea también propia del empresario agrario en el
desempeño normal de su actividad, sin que por ello tenga derecho a disminución
de la renta, ni a la prórroga del arriendo, salvo que por acuerdo de las partes
o de las propias disposiciones legales o resoluciones judiciales o
administrativas, resultase otra cosa.
2. El
arrendatario no puede, salvo acuerdo expreso entre las partes, hacer
desaparecer las paredes, vallas, setos vivos o muertos, zanjas y otras formas
de cerramiento o cercado del predio arrendado, si separan dos o más fincas
integradas en una misma unidad de explotación, salvo en los tramos necesarios
para permitir el paso adecuado de tractores, maquinaria agrícola y cuando las
labores de cultivo lo requieran, sin perjuicio de lo que establezca la
legislación sobre protección del medio ambiente y protección del patrimonio
histórico y de la obligación de devolver las cosas al término del arriendo tal
como las recibió, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1561 del
Código Civil.
[El párrafo
segundo de este artículo está redactado conforme a la Ley 26/2005, de 30 de
noviembre, por la que se modifica la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de
Arrendamientos Rústicos (BOE núm. 287, de 01-12-2005, pp. 39414-39418). Para
ver la antigua redacción, haga click aquí.]
3. Las
mejoras hechas durante el arrendamiento se presume que han sido efectuadas a
cargo del arrendatario.
4.
Finalizado el contrato de arrendamiento, el arrendatario tendrá derecho a pedir
una indemnización al arrendador por el aumento del valor de la finca arrendada
por las mejoras realizadas, siempre que éstas se hayan efectuado con el
consentimiento del arrendador.
[Este último
párrafo ha sido introducido por la Ley 26/2005, de 30 de noviembre, por la que
se modifica la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos (BOE
núm. 287, de 01-12-2005, pp. 39414-39418)].
Artículo 21. Mejoras útiles y
voluntarias.
Por lo que
se refiere a las mejoras útiles y voluntarias, de cualquier naturaleza que
sean, realizadas por el arrendatario en las fincas arrendadas, se estará, en
primer término, a lo que hayan acordado las partes al celebrar el contrato o en
cualquier otro momento y, en defecto de pacto, se aplicará el régimen
establecido por el Código Civil para el poseedor de buena fe.
Asimismo, y
previa notificación al arrendador, el arrendatario podrá realizar obras de
accesibilidad en el interior de los edificios de la finca que le sirvan de
vivienda, siempre que no provoquen una disminución de la estabilidad o
seguridad del edificio y sean necesarias para que puedan ser utilizados de
forma adecuada y acorde con la discapacidad o la edad superior a 70 años, tanto
del arrendatario como de su cónyuge, de la persona que conviva con el
arrendatario de forma permanente en análoga relación de afectividad con
independencia de su orientación sexual, de sus familiares hasta el cuarto grado
de consaguinidad que conviva con alguno de ellos de forma permanente y de
aquellas personas que trabajen, o presten servicios altruistas o voluntarios
para cualquiera de las anteriores en la vivienda enclavada en la finca rústica.
Al término del contrato, el arrendatario estará obligado a reponer la vivienda
a su estado anterior, si así se lo exigiera el arrendador.
[Este último
párrafo ha sido introducido por la Ley 26/2005, de 30 de noviembre, por la que
se modifica la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos (BOE
núm. 287, de 01-12-2005, pp. 39414-39418)].
CAPÍTULO VII
Enajenación y subarriendo
Artículo 22. Enajenación de la finca
arrendada. Derechos de tanteo, retracto y adquisición preferente.
1. El
adquirente de la finca, aun cuando estuviese amparado por el artículo 34 de la
Ley Hipotecaria, quedará subrogado en todos los derechos y obligaciones del
arrendador, y deberá respetar el plazo que reste de la duración mínima del
contrato prevista en el artículo 12 o la de la prórroga tácita que esté en
curso si se trata del tercero hipotecario, mientras que en los demás casos
deberá respetar la duración total pactada.
2. En toda
transmisión ínter vivos de fincas rústicas arrendadas, incluida la donación,
aportación a sociedad, permuta, adjudicación en pago o cualquiera otra distinta
de la compraventa, de su nuda propiedad, de porción determinada o de una
participación indivisa de aquéllas, el arrendatario que sea agricultor
profesional o sea alguna de las entidades a que se refiere el artículo 9.2,
tendrá derecho de tanteo y retracto. Al efecto, el transmitente
notificará de forma fehaciente al arrendatario su propósito de enajenar y le
indicará los elementos esenciales del contrato y, a falta de precio, una
estimación del que se considere justo, de acuerdo con el apartado 1 del
artículo 11 y teniendo en cuenta los criterios establecidos en la disposición
adicional segunda de esta ley.
El
arrendatario tendrá un plazo de 60 días hábiles desde que hubiera recibido la
notificación para ejercitar su derecho de adquirir la finca en el mismo precio
y condiciones, y lo notificará al enajenante de modo fehaciente. A falta de
notificación del arrendador, el arrendatario tendrá derecho de retracto durante
60 días hábiles a partir de la fecha en que, por cualquier medio, haya tenido
conocimiento de la transmisión.
Si el
contrato no tuviera precio y el arrendatario no estuviera conforme con la
estimación hecha por el arrendador, se determinará por un perito independiente
nombrado de común acuerdo por las partes, y, en defecto de acuerdo entre ellas,
por la jurisdicción civil conforme a las normas de valoración que establece la
legislación de expropiación forzosa.
3. En todo
caso, la escritura de enajenación se notificará de forma fehaciente al
arrendatario, al efecto de que pueda ejercitar el derecho de retracto o, en su
caso, el de adquisición, si las condiciones de la enajenación, el precio o la
persona del adquirente no correspondieran de un modo exacto a las contenidas en
la notificación previa. El mismo derecho tendrá si no se hubiese cumplido en
forma el requisito de la notificación previa. En este caso, el retracto o el
derecho de adquisición preferente podrán ser ejercitados durante el plazo de 60
días hábiles a partir de la notificación.
4. Para
inscribir en el Registro de la propiedad los títulos de adquisición ínter vivos
de fincas rústicas arrendadas, deberá justificarse la práctica de la
notificación que establece el apartado anterior.
5. No
procederán los derechos de tanteo, retracto y adquisición preferente en los
casos siguientes:
a) En las transmisiones
a título gratuito cuando el adquirente sea descendiente o ascendiente del transmitente, pariente hasta el segundo grado de
consanguinidad o afinidad o su cónyuge.
b) En la
permuta de fincas rústicas cuando se efectúe para agregar una de las fincas
permutadas y siempre que sean inferiores a 10 hectáreas de secano, o una de
regadío, los predios que se permutan.
6. Los
derechos establecidos en este artículo serán preferentes con respecto a
cualquier otro de adquisición, salvo el retracto de colindantes establecido por
el artículo 1523 del Código Civil, que prevalecerá sobre éstos cuando no
excedan de una hectárea tanto la finca objeto de retracto como la colindante
que lo fundamente.
7. Cuando se
trate de fincas de aprovechamientos diversos concedidas a diferentes
arrendatarios sobre la totalidad de la finca, el tanteo y retracto
corresponderá ejercitarlo solamente al que lo sea del aprovechamiento
principal; si hubiera varios, al que tuviera la condición de agricultor joven,
y, de haber más de uno con esta condición, al más antiguo en el arrendamiento.
8. Cuando
sean varios los arrendatarios de partes diferentes de una misma finca o
explotación, habrá que cumplir las obligaciones de notificación con cada uno de
ellos, y el derecho de tanteo y retracto podrá ejercitarlo cada uno por la
porción que tenga arrendada. Si alguno de ellos no quisiera ejercitarlo, por su
parte, podrá hacerlo cualquiera de los demás, y será preferente el que tuviera
la condición de agricultor joven y, en su defecto, o en el caso de ser varios,
el más antiguo.
9. En los
casos de fincas de las que solo una parte de su extensión haya sido cedida en
arriendo, los derechos regulados en los apartados anteriores se entenderán
limitados a la superficie arrendada. A tal efecto, el documento por el que sea
formalizada la transmisión de la finca deberá especificar, en su caso, la
cantidad que del total importe del precio corresponde a la porción dada en
arriendo.»
[Este
artículo está redactado conforme a la Ley 26/2005, de 30 de noviembre, por la
que se modifica la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos
(BOE núm. 287, de 01-12-2005, pp. 39414-39418). Para ver la antigua redacción,
haga click aquí.]
Artículo 23. Cesión y subarriendo.
Para la
cesión y el subarriendo, se estará a lo pactado por las partes y, en todo caso,
deberá referirse a la totalidad de la finca o explotación, y deberá otorgarse
por todo el tiempo que reste del plazo del arrendamiento por una renta que no
podrá ser superior a la pactada entre arrendador y arrendatario.
El
arrendatario no podrá ceder o subarrendar la finca o explotación sin el
consentimiento expreso del arrendador.
Dicho
consentimiento no será necesario cuando la cesión o subarriendo se efectúe a
favor del cónyuge o de uno de los descendientes del arrendatario. No obstante,
el subrogante y el subrogado notificarán
fehacientemente al arrendador la cesión o el subarriendo, en el plazo de 60
días hábiles a partir de su celebración.
[Este último
párrafo ha sido introducido por la Ley 26/2005, de 30 de noviembre, por la que
se modifica la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos (BOE
núm. 287, de 01-12-2005, pp. 39414-39418)].
CAPÍTULO VIII
Terminación del arrendamiento
Artículo 24. Terminación del
arrendamiento.
El
arrendamiento termina:
a) Por
pérdida total de la cosa arrendada y por expropiación forzosa cuando sea
también total; si la pérdida es sólo parcial, el arrendatario tiene opción para
continuar en el arriendo, y lo mismo en el caso de expropiación forzosa,
reduciendo proporcionalmente la renta. En este último supuesto, además, el
arrendatario tiene derecho a la indemnización que haya fijado la
Administración.
b) Por
expiración del término convencional o legal y de la prórroga, en su caso.
c) Por mutuo
acuerdo de las partes.
d) Por
desistimiento unilateral del arrendatario, al término del año agrícola,
notificándoselo al arrendador con un año de antelación.
e) Por
muerte del arrendatario, quedando a salvo el derecho de sus sucesores
legítimos. En tal caso, a falta de designación expresa efectuada por el
testador, tendrá preferencia el que tenga la condición de joven agricultor, y
si hubiera varios, será preferente el más antiguo. Si ninguno la tuviera, los
sucesores tendrán que escoger entre ellos, por mayoría, al que se subrogará en
las, condiciones y derechos del arrendatario fallecido. Si se da esta última
circunstancia, será necesaria la correspondiente notificación por escrito al
arrendador, en el plazo de un año desde el fallecimiento.
[Este
párrafo está redactado conforme a la Ley 26/2005, de 30 de noviembre, por la
que se modifica la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos
(BOE núm. 287, de 01-12-2005, pp. 39414-39418)]. Para ver la antigua redacción,
haga click aquí.]
f) En los
arrendamientos efectuados a favor de personas jurídicas o de comunidades de
bienes, desde el momento mismo en que se extinga la persona jurídica o la
comunidad.
g) Por
resolución del derecho del arrendador.
h) Mediante
resolución o rescisión del contrato en los supuestos legalmente contemplados.
Artículo 25. Resolución del
arrendamiento a instancia del arrendador.
El contrato
podrá resolverse en todo caso a instancia del arrendador por alguna de las
causas siguientes:
a) Falta de
pago de las rentas y de las cantidades asimiladas a la misma, sin perjuicio del
derecho de enervación de la acción de desahucio en los mismos términos
previstos en las leyes procesales para los desahucios de fincas urbanas.
[Este
párrafo está redactado conforme a la Ley 26/2005, de 30 de noviembre, por la
que se modifica la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos
(BOE núm. 287, de 01-12-2005, pp. 39414-39418)]. Para ver la antigua redacción,
haga click aquí.]
b) Incumplir
gravemente la obligación de mejora o transformación de la finca, a las que el
arrendatario se hubiese comprometido en el contrato y a aquellas otras que
vengan impuestas por norma legal o resolución judicial o administrativa.
c) No
explotar la finca, aun parcialmente, o destinarla, en todo o en parte, a fines
o aprovechamientos distintos a los previstos contractualmente, salvo en los
casos impuestos por programas y planes, cuyo cumplimiento sea necesario para la
percepción de ayudas o compensaciones en aplicación de la normativa estatal,
autonómica o comunitaria aplicable.
d)
Subarrendar o ceder el arriendo con incumplimiento de alguno de los requisitos
del artículo 23.
e) La
aparición sobrevenida de alguna de las circunstancias contempladas en el
artículo 7.1.
f) Causar graves
daños en la finca, con dolo o negligencia manifiesta.
Artículo 26. Rescisión.
Tanto el
arrendador, como el arrendatario, podrán rescindir el contrato por el
incumplimiento de la otra parte de la obligación de satisfacer gastos de
conservación y mejoras, en los términos de los artículos 18, 19 y 20 de esta
ley.
Artículo 27. Efectos.
El
arrendatario saliente debe permitir al entrante el uso del local y demás medios
necesarios para las labores preparatorias del año siguiente y, recíprocamente,
el entrante tiene obligación de permitir al saliente lo necesario para la
recolección y aprovechamiento de los frutos, en la forma prevista en el
artículo 1578 del Código Civil.
CAPÍTULO IX
De las aparcerías
Artículo 28. Contrato de aparcería.
1. Por el contrato
de aparcería, el titular de una finca o de una explotación cede temporalmente
su uso y disfrute o el de alguno de sus aprovechamientos, así como el de los
elementos de la explotación, ganado, maquinaria o capital circulante,
conviniendo con el cesionario aparcero en repartirse los productos por partes
alícuotas en proporción a sus respectivas aportaciones.
2. Se
presumirá, salvo pacto en contrario, que el contrato de aparcería no comprende
relación laboral alguna entre cedente y cesionario; de pactarse expresamente
esa relación, se aplicará, además, la legislación correspondiente.
Artículo 29. Régimen jurídico de la
aparcería.
En defecto
de pacto expreso, de normas forales o de derecho especial y de costumbre, se
aplicarán las disposiciones de este capítulo y, con carácter supletorio, las
normas sobre arrendamientos rústicos contenidas en los capítulos II, III, VI y
VIII, siempre que no resulten contrarias a la naturaleza esencial del contrato
de aparcería. No obstante, tratándose de las mejoras impuestas por ley o por
resolución judicial o administrativa firmes o acuerdo firme de la comunidad de
regantes correspondiente, deberán llevarse a cabo por las partes con arreglo a
lo pactado entre ellas, y si faltara el pacto, podrá resolverse el contrato a
instancia del cedente o del cesionario.
[Este
artículo está redactado conforme a la Ley 26/2005, de 30 de noviembre, por la
que se modifica la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos
(BOE núm. 287, de 01-12-2005, pp. 39414-39418)]. Para ver la antigua redacción,
haga click aquí.]
Artículo 30. Aplicación de la
normativa laboral y de Seguridad Social.
Se exceptúan
de lo dispuesto en el apartado 2 del artículo 28 de esta ley los contratos en
los que el aparcero aporte únicamente su trabajo personal y, en su caso, una
parte del capital de explotación y del capital circulante que no supere el 10
por ciento del valor total. En este supuesto, deberá serle garantizado al
aparcero el salario mínimo que corresponda al tiempo de la actividad que
dedique al cultivo de las fincas objeto del contrato y cumplirse, en general,
lo dispuesto en la legislación laboral y de Seguridad Social.
Artículo 31. Duración.
La duración
del contrato será la libremente pactada y, en defecto de pacto, se estimará que
es la de un año agrícola, entendiéndose prorrogado por un período de un año, en
los mismos términos que los señalados para el arrendamiento en el artículo 12.
En los contratos de duración anual o inferior, la notificación previa de
finalización del contrato se efectuará, al menos, con seis meses de antelación.
Si se
hubiera convenido la aparcería para la realización de un cultivo determinado,
con la excepción de los leñosos permanentes, y siempre que dicho cultivo tenga
una duración superior a un año, el plazo mínimo de duración será el tiempo
necesario para completar una rotación o ciclo de cultivo.
[Este
párrafo ha sido modificado por la Ley 26/2005, de 30 de noviembre, por la que
se modifica la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos (BOE
núm. 287, de 01-12-2005, pp. 39414-39418)]. Para ver la antigua redacción, haga
click aquí.]
A la
finalización del contrato de aparecería, si el titular de la finca pretende
realizar un contrato de arrendamiento, el aparcero tendrá derecho preferente,
en igualdad de condiciones, a suscribir el nuevo contrato de arrendamiento.
Asimismo tendrá derecho a las prórrogas que en esta ley se establecen,
deduciendo de las mismas el tiempo que hubiera durado la aparcería.
[Este último
párrafo ha sido introducido por la Ley 26/2005, de 30 de noviembre, por la que
se modifica la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos (BOE
núm. 287, de 01-12-2005, pp. 39414-39418)].
Artículo 32. Aparcería asociativa.
Aquellos
contratos parciarios en que dos o más personas
aporten o pongan en común el uso y disfrute de fincas, capital, trabajo y otros
elementos de producción, con la finalidad de constituir una explotación
agrícola, ganadera o forestal, o de agrandarla, acordando repartirse el
beneficio que obtengan proporcionalmente a sus aportaciones, se regirán por las
reglas de su constitución y, en su defecto, por las del contrato de sociedad,
sin perjuicio de que les sean también aplicables, en su caso, las reglas sobre
gastos y mejoras establecidas para los arrendamientos.
CAPÍTULO X
Normas procesales
Artículo 33. Jurisdicción y
competencia.
El
conocimiento y resolución de los litigios que puedan suscitarse al amparo de
esta ley corresponderán a los juzgados y tribunales del orden jurisdiccional
civil.
Artículo 34. Cuestiones litigiosas
extrajudiciales.
Las partes,
sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo anterior, podrán someterse
libremente al arbitraje en los términos previstos en la legislación aplicable
en la materia.
Disposición adicional primera.
Mejoras y renta.
En las
mejoras de modernización de explotaciones o de transformación de fincas, las
partes podrán convenir, al otorgar el contrato o en otro momento posterior, que
la renta consista, en todo o en parte, en la mejora o transformación a
realizar.
Disposición adicional segunda.
Expropiación.
De
conformidad con el artículo 44 de la Ley de Expropiación Forzosa de 1954, se
establece el siguiente régimen de expropiación forzosa en materia de
arrendamientos rústicos y aparcería:
1.
Expropiación de fincas arrendadas:
a) En el
supuesto de expropiación total o parcial del derecho del arrendatario, éste
tendrá derecho frente al expropiante:
1º Al
importe de una renta anual actualizada y además al de una cuarta parte de dicha
renta por cada año o fracción que falte para expiración del período mínimo o el
de la prórroga legal en que se halle. Cuando la expropiación sea parcial, estos
importes se referirán a la parte de renta que corresponda a la porción
expropiada.
2º Al
importe de lo que el arrendador deba por gastos y mejoras.
3º A exigir
que la expropiación forzosa compre da la totalidad cuando la conservación de
arrendamiento sobre la parte de la finca no expropiada resulte antieconómica
para el arrendatario, aunque se redujera la renta.
4º Al
importe de las cosechas pendientes que pierda con la expropiación.
5º A la
indemnización de los daños y perjuicios que sufra la explotación agrícola de la
que el arrendamiento sea uno de los elementos integrantes.
6º A la
indemnización que comporte el cambio de residencia, en su caso.
7º Al premio
de afección calculado sobre el importe total.
b) El
expropiante descontará al arrendador del justo precio lo que haya de pagarse al
arrendatario por gastos y mejoras cuyo importe corresponda abonar al
arrendador.
c) En los
casos de fincas que tuvieran la condición de rústicas al iniciarse el
arrendamiento y hayan adquirido un plusvalor en el
expediente de expropiación por corresponderles en tal momento distinta
calificación, el propietario expropiado deberá abonar al arrendatario, con
cargo a dicho plusvalor, una doceava parte del precio
de la tierra por cada año que le reste de vigencia al contrato, valorada la
tierra según el precio que tengan las fincas rústicas similares a la arrendada
y sin que lo que abone el propietario pueda alcanzar nunca el valor total
atribuido a las fincas ni la mitad del plusvalor.
d) En los
casos de expropiación por causas de interés social, zonas regables u otros en
los que el arrendatario tenga un derecho preferente a que se le adjudique otra
explotación en sustitución de la expropiada se tendrá en cuenta esta
circunstancia para disminuir equitativamente la cuantía de la indemnización.
2.
Expropiación de fincas dadas en aparcería:
En caso de
expropiación de una finca cedida en aparcería se estará a lo dispuesto en el
apartado 1 de esta disposición adicional, considerándose renta las cantidades
siguientes:
a) En
aplicación del párrafo a).1º del apartado anterior, una parte alícuota de una
renta arrendaticia anual, estimada como aplicable a la finca en cuestión.
b) En
aplicación del párrafo a).4º del apartado anterior, el importe de la parte de
las cosechas pendientes.
c) En
aplicación del párrafo c) del apartado anterior, una parte alícuota igual a la
estipulada en el contrato aplicable a la doceava parte del precio de la tierra
por cada año que le reste de vigencia al contrato.
Disposición adicional tercera.
Criterios y requisitos formales.
Los
contratos objeto de esta ley deberán comunicarse por el arrendador o titular
de, la finca o explotación a los órganos competentes de las Comunidades
Autónomas, que remitirán una copia de aquellos al Registro general de
arrendamientos rústicos que reglamentariamente se establezca, que tendrá
carácter público e informativo y estará adscrito al Ministerio de Agricultura,
Pesca y Alimentación.
[Esta
disposición adicional está redactada conforme a la Ley 26/2005, de 30 de
noviembre, por la que se modifica la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de
Arrendamientos Rústicos (BOE núm. 287, de 01-12-2005, pp. 39414-39418)]. Para
ver la antigua redacción, haga click aquí.]
Disposición adicional cuarta.
Derechos de producción agraria y otros derechos.
La
percepción del derecho del pago único, así como cualquier otro derivado de la
Política Agrícola Común, se regirá, en cuanto a arrendamientos se refiere, por
las previsiones de cada una de las normas comunitarias aplicables en lo
referente a esta materia y, en su caso, por las correspondientes normas
autonómicas. Y todo ello sin perjuicio, en lo que corresponda, de la libertad
de pacto de las partes contratantes.
[Esta
disposición adicional ha sido introducida por la Ley 26/2005, de 30 de
noviembre, por la que se modifica la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de
Arrendamientos Rústicos (BOE núm. 287, de 01-12-2005, pp. 39414-39418)].
Disposición transitoria primera.
Contratos vigentes en el momento de la entrada en vigor de esta ley.
Los
contratos de arrendamiento y de aparcería vigentes a la entrada en vigor de
esta ley, se regirán por la normativa aplicable al tiempo de su celebración.
Disposición transitoria segunda.
Procesos pendientes.
Los procesos
judiciales y extrajudiciales, que se hallen en curso en el momento de la
entrada en vigor de esta ley, continuarán tramitándose por la legislación
sustantiva sobre arrendamientos rústicos que entonces les fuera aplicable.
Disposición derogatoria única.
Derogación normativa.
Quedan
derogadas cuantas disposiciones de igual o inferior rango se opongan a lo
establecido en esta ley, y expresamente las siguientes:
a) Ley
83/1980, de 31 de diciembre, de Arrendamientos Rústicos.
b) Artículo
28 de la Ley 19/1995, de 4 de julio, de modernización de explotaciones
agrarias.
c) Ley
1/1987, de 12 de febrero, por la que se prorrogan determinados contratos de
arrendamientos rústicos y se establecen los plazos para acceso a la propiedad.
d) Real
Decreto 2235/1985, de 9 de octubre, por el que se organiza el Registro especial
de arrendamientos rústicos.
e) Orden de
1 de diciembre de 1981, sobre contratos- tipo de arrendamientos rústicos.
f) Orden de
8 de octubre de 1982, sobre constitución transitoria de las juntas arbitrales
de arrendamientos rústicos.
g) Orden de
8 de octubre de 1982, sobre funcionamiento de las juntas arbitrales de arrendamientos
rústicos.
Disposición final primera.
Habilitación competencial.
La presente
Ley se dicta al amparo del artículo 149.1.8.ª de la Constitución, sin perjuicio
de la aplicación preferente de los derechos civiles, forales o especiales, allí
donde existan, y de su conservación, modificación y desarrollo por las
Comunidades Autónomas respectivas.
Se exceptúa
de lo anterior el artículo 30, que se dicta al amparo de lo dispuesto en el
artículo 149.1.7.ª, la disposición adicional segunda, que se dicta al amparo
del artículo 149.1.18, la disposición adicional tercera y cuarta que se dicta
al amparo del artículo 149.1.13 y el capítulo X y la disposición transitoria
segunda, que se dictan al amparo del artículo 149.1.6.ª, todos ellos de la
Constitución.
[Esta
disposición final está redactada conforme a la Ley 26/2005, de 30 de noviembre,
por la que se modifica la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos
Rústicos (BOE núm. 287, de 01-12-2005, pp. 39414-39418)]. Para ver la antigua
redacción, haga click aquí.]
Disposición final segunda. Ámbito de
aplicación.
Esta ley
será de aplicación en todo el territorio nacional, sin perjuicio de la
normativa de aplicación preferente que dicten las comunidades autónomas con
competencia en materia de derecho civil, foral o especial.
Disposición final tercera. Entrada en
vigor.
Esta ley
entrará en vigor a los seis meses de su publicación en el «Boletín Oficial del
Estado». Por tanto,
Mando a
todos los españoles, particulares y autoridades, que guarden y hagan guardar
esta ley.
Madrid, 26
de noviembre de 2003.
JUAN CARLOS R.
El
Presidente del Gobierno,
JOSÉ MARÍA
AZNAR LÓPEZ